2010年8月11日西安供水集团南郊管网所项目全程提报汇.ppt

根据阳光行市场调研：目前本项目区域内的住宅市场上形成了三类房地产物业供应。 第一类是纯居住大盘，第二类是豪宅社区，第三类为小户型公寓项目。 园林景观 公寓类竞争项目总结 市场小结突破基本面市场，紧追高端市场。 经过层层梳理，我 们初步明确了本项 目未来将要达到的 市场高度。 本项目整体客户访谈方向总结紧追高端，突出细节 以中小户型为主力的中高端精致社区 如何打造中高端精致社区 ？ 科技住宅— 采用必威体育精装版建筑科技，打造精品住宅 住宅新风系统 以下6大原因使新风系统成为目前住宅市场越来越不可或缺的内容 八月初，项目售楼处开放 6月中旬，举办项目七大团队见面会。 7月中旬项目盛大开盘活动 感恩节活动—老客户答谢会 11年营销总控图 现阶段工作时间轴 [项目营销推广策略] 项目营销策略 项目推广策略 基于产品的定价 约7500元/㎡ 参考均价 10% 15% 10% 65% 权重 0.7777 0.8277 0.7469375 0.756 对比价 0.88 0.89 0.85 0.8 工程形象 0.88375 0.93 0.87875 0.945 合计 1 1 1 0.94 交通 0.9 0.9 0.9 0.8 规模 0.72 0.95 0.7 1.05 生活配套 0.75 0.82 0.75 0.92 自然环境 0.92 0.95 0.88 1.1 户型品质 0.9 0.92 0.9 0.85 地理位置 0.88 0.9 0.9 0.9 品牌形象 1 1 1 1 区域形象 18000 11000 16000 7200 均价 紫薇·公园时光 兰亭坊 八号府邸 枫林意树 　 全盘实现价格 在目前正常市场状态下，根据我们所推盘的策略合理并有效的拉升全盘价格，达到量价齐升，最终实现全盘均价7500元/平米，总销售额约2.1亿。 如果更好的掌握推盘策略，根据周边市场的量价机会，应用好本案产品制造热销产品，下边将进行详细的分析。 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 波士顿矩阵： 产品层级划分： 明星产品: 三居（包括四居） 明星+现金牛产品： 90-100平米大两居 现金牛产品:大部分小两居 问题产品：部分朝向较差的户型 [以推售策略为核心的营销执行动作] 项目首次推售策略及制定原则 假定性目前阶段推售策略制定原则： 小两居产品在上限市场基本无竞争，基本面市场的干扰也不大，产品稀缺度较高，拥有较为灵活的定价权，因此成为本次推售的突破点； 大两居产品在上限市场有竞争，而且面临基本面市场的强干扰，因此应作为首次推售的价格标杆； 三居产品虽然在上限市场有竞争、在基本面市场有干扰，但是量较少，也拥有较为自由的定价空间，定价应符合其价值和稀缺度，起到拔高整盘价格档次的作用，只需保证正常销售速度，无需爆发性表现。 推售策略： 首批推出小2居产品，以高定位，低价格，高需求迅速炒热市场。 配合推出部分紧凑型三房满足市场需求。 对大三房，大四房进行试水，作为明星产品掉足市场口味。 整体根据产品的丰富性，适时观察市场变动，以差异化+需求型产品掌握定价权，飞速拉高价格。 在保证合同成交底价的前提下，具体报价及优惠由乙方控制 备注 7500.52 均价（元/平方米） 　 100% 21751.5 29000 　 　 　 　 　 合计 　 5.2% 1155 29000 1500 7700 第九套价格方案 7700 　 清盘期(12年4月） 27500 3000 7850 第八套价格方案 24500 3500 7750 第七套价格方案 　 36.2% 8127.5 21000 4000 7650 第六套价格方案 7740 高端房源 第三阶段（11年12月－12年3月） 17000 3500 7600 第五套价格方案 13500 4000 7500 第四套价格方案 　 37.2% 8069 9500 3300 7300 第三套价格方案 7471 中端房源 第二阶段（11年9月－12年11月） 6200 3000 7200 第二套价格方案 11年5月进入市场，开始认筹，7月开盘 21.4% 4400 3200 3200 7000 第一套价格方案 7097 劣势房源 第一阶段（11年5月-9月） 备注 销售比例 方案控制销售额 （万元） 方案累计控制面积 （平方米） 方案控制面积 （平方米） 方案销售底价均价 （元/㎡） 价格方案 阶段销售底价均价 （元/㎡） 阶段放出房源 销售分期 本项目销控思路 销控小结: 项目预计明年5月投入市场