2007年西安市金泰丝路花城项目全程策划案汇.docVIP

[案例研讨]金泰丝路花城项目全程策划案（PPT版本） 目 录 一、市场分析 二、项目SWOT分析 三、项目定位 四、规划建议 五、营销建议 六、推广建议 七、财务与经济效益分析 八、品牌建议 九、售后服务与物业管理建议 十、合作方式与收费 前 言 胜兵先胜，而后求战 第一部分 市场分析 市场胜似战场 唯有知己知彼，方能百战不殆 成功的策划从慎密的市场分析开始 一、宏观环境分析 （一）宏观环境 1、经济背景： (1)市场环境 A、西安市2007年主要经济指标 (图表资料略) B、人口状况狀況(图表资料略） (2)北郊市场环境 A、西安经济保持8%以上的发展速度。 B、政府规划今后5年，达到西部先进水平。 C、西安将建成“一城双心” 格局。 D、异地购房成为市场趋势。 E、西咸一体化使得咸阳居住、西安工作成为可能。 （二）消费者购买商品物业的考虑因素 1、 住宅物业 因 素 1 地段/土地性质 2 户型 3 小区环境/配套设施 4 开发商品牌 5 交付时间 6 售价及付款方式 7 物管公司品牌及收费标准 8 装修标准 2、商业物业 因 素 1 地段/所在商圈 2 商业业态/经营模式 3 配套设施及购物环境 4 开发商/经营商品牌 5 交付时间 6 售价及付款方式 7 物业管理及收费标准 8 装修标准 （三）西安市商品物业价格走势 (图表资料略) 二、区域市场分析 （一）区域发展规划 1、区域用地现状： 区域发展前景看好，周边已无可开发用地。 2、 区域整体规划 3、区域景观规划 （二）区域配套调研 （三）区域商业经营现状分析 由于世纪大道商业严重不足，故将区域商业延伸至咸阳进行分析:蹜 （1）咸阳商业经营的商品以中低档次为主，高档消费品市场几乎被西安市场侵占。 （2）咸阳百货商场发展滞后，硬件设施差，经营管理落后。 （3）咸阳酒店业发展规模相对不足，整体经营状况较好。 （4）家私市场规模小，档次底，种类少。 （5）带有“一条龙”服务性质、服务质量高的中高档餐饮娱乐场所经营状况良好。 （6）休闲行业呈现出良好的经营、发展态势。 P20 (四）区域项目分析 1、住宅类比楼盘现状 （1）最具可比性项目---XXXX (图表资料略) 世纪城·碧水茗居是咸阳首家大型亲水高尚社区。主力户型100――130平方米左右，半年多层销售达到70％以上，小高层尚未推出。多层设计六层为跃层，带七层阁楼和露台，销售采用“买六送七”的方式，销售一空；同时一层楼前后送小面积的私家花园，销售效果也不错。 客户来源：西安30%；咸阳65%；其它5%。 （2）最具威胁的项目----XXXX (图表资料略) 清华科技园（南区）极大可能改变用地性质。现正在施工四栋多层，已开始（非公开） 内部认购，配备看楼直通车从西安往来咸阳看楼。 内部认购期均价：内部职工：1200元/㎡； 对外：1380元/㎡ （3）西安类比楼盘----XXXX （图表资料略） 紫薇田园都市依托紫薇品牌，高起点、高素质的项目塑造，成功的打造了西安乃至西北楼市的第一大盘。目前，推出部分销售已超过80％，进入尾盘销售期。 区域 区域人口 市区 其它 外地购房 比例 25％ 35％ 15％ 25％ 2、商业可类比楼盘现状 （1）最具可比性商业楼盘——XXX （图表资料略） 营销方式：按8％的年回报率返租。 客户来源：咸阳为主流，部分来源于西安，80％以上用于投资。 （五）区域消费者调研分析 我司针对不同性别、职业、年龄的2600位潜在客户分九个方面进行了深入的调研。 1、对西、咸一体化的了解的占98％ 2、超过六成被访问者认为西咸一体化对两市发展的促进作用很大 3、对区域的认知度较高（87％） 4、项目地不同建筑类型对客户的吸引力度住宅占绝对比例(略) 5、房价期望值（单位：元/平方米）（略） 6、对购房类型的需求（略） 7、对户型面积需求（略） 8、在价格满足的条件下，影响客户购买的因素（多选）（略） 9、关注的生活配套（略） 三、项目风险因素分析 四、竞争形势分析 两大区域的市场竞争 1、咸阳市场客户争夺激烈 2、西安市场大盘风起云涌 第二部分 項目SWOT分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 第三部分 定位篇 世纪大道这条黄金走廊、“钻石”之地,怎样切割这块钻石，使之葳蕤生光？ 定位理念： P39 开发策略: 上兵伐谋,不战而屈人之兵 ----以商业带住宅、以住宅促商业 P40 一、市场定位 世纪大道首席大型商业中心、住宅社区 P41 二、产