2009年北京通州梨园镇项目建议书汇.docVIP

北京通州梨园镇 项 目 建 议 书 北京通州梨园镇 项 目 建 议 书  通州梨园镇项目㎡㎡㎡㎡ 10、预计挂牌价格：38250万元（土地出让金和土地补偿） 12、土地楼面价：2500元/㎡ 13、项目直接成本：96009万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中： 14、可售地上面积单方成本：6275元/㎡（直接总成本/地上可售面积） 15、周边调查市场均价： （1）普通住宅（毛坯房）7800元/㎡ （2）商业整体15000元/㎡ 16、同类可比产品最低价格： （1）普通住宅（毛坯）6584元/㎡；（当代名筑） （2商业整体12000元/㎡ 同类可比产品最高价格 （1）普通住宅（毛坯房）： 8478元/㎡；（新通国际花园） （2）商业整体15000元/㎡ 17、项目预计销售均价：整体均价8843元/㎡，其中： （1）普通住宅7100元/元/万元%； 21、投资回收期：24个月 22、付款方式： 建议结论： 收购该项目公司100%股权 理由： 1、该项目紧临通州梨园，属通州区的居住区，具有明显的地理、交通、商务优势； 2、通州区成熟地区，短、平、快项目，市场前景较好； 3、门槛相对较低，操作简单，交易方式安全；  目 录项目情况简介 第二部分 项目市场分析项目经济分析 二、投资估算表 三、收益分析 第四部分 转让价款支付方式 第五部分 项目开发条件及文件 项目情况简 一、项目概况 1.项目名称：项目位置： ↑北 项目在北京市相对位置 ↑北 项目在通州区的相对区位 项目的鸟瞰图  3. 项目实景 项目的南边界 项目的东边界  项目的北边界 项目的西边界 4.项目周边交通 轻轨 项目南侧市政路  5.项目周边实景 新城国际花园  二、项目经济技术指标 1、规划用地面积：总占地面积为69200㎡， 其中：规划建设用地61200㎡,代征道路用地8000㎡ 2、总建筑面积：175950㎡㎡㎡㎡ 功能分区为住宅、商业以及配套公建和地下车库。 四、项目进展情况 目前已取得的主要相关文件详见第五部分《项目开发条件及文件  第二部分 项目市场分析 根据调研，我们发现北京各个地区的房地产行情差异很大，北京房地产市场应该划分区 从区域来分析根据各地的差异，我们将北京房地产市场分为老城区（东城、西城、宣武、崇文）朝阳海淀区、其他城区（通州、昌平、丰台、石景山）。 小结 朝阳海淀区二手房价格从08年2月开始回落5月份小幅反弹。 .其他地区的二手房价格从08年3月开始小幅回目前趋于稳定。 老城区房价一直较为坚挺，至今仍维持上涨的格局。 成交量有所回落但幅度不大在10％到20 2、房地产供求关系 供应角度3、分析房价的模型 总供应＝可售期房面积＋未签约现房面 根据调研，一般开发商开工到预售的工期约为12个月。 下个月总供应＝本月总供应－本月销售面积＋12个月前的新开工面积 库存消化时间（单位：月）＝总供应/本月销售面积    库存消化时间自07存消化时间自07年年底以来大幅攀升 4、房价有一定负相关关系 因此，悲观情观情景 2007年年底以来，由于销量大幅下滑，库存消化时间开始攀升并创出新高。 随着库存消化时间的上升，，北京房价开始滞涨，局部出现下跌。 .根据调研结果，奥运对施工的影响约为3个月（7月、8月、9月），08年下半年楼盘供减少，北京房价有望维持高位。 如果成交量仍然持续低迷，库存消化时间将在09年上半年继续攀升，北京房价下跌将无法避免法避免。。 乐观情景:北京房地产成交量能够乐观情景:北京房地产成交量能够在08年下半年逐步上升 5、从需求角度分析房价的模型 .通过调研，我们发现北京五环以外的需求以自住为主（90％以上），20％为北京人，80％为外地来京工作者，想在北京定居 80％以上的买房人群需要贷款。 .自住人群的购买力主要由收入决定 .如果按照家庭收入的50％作为每月还款额，那么根据目前的平均收入就可以算出房价的 那么根据目前的平均收入就可以算出房价的合理价格。 推导过程 (一） （二）＝ （三）＝ （四） （六）＝（五）/90 （一）×1.1×1.1 (二）×2 （三）/24 (五） 06年平均工资 08年年收入家庭年收入月供月供对应月供对应的总房 90平米房价 40117 48541.57 97083