2009年房地产市场调研报告-宏观汇.pptVIP

2009年房地产市场研究报告 宏观环境和行业环境篇 目 的 本报告对我国房地产的宏观环境进行了研究和总结，涉及到财政、金融、土地、税务等相关政策内容。 同时通过对行业的整体发展趋势、融资市场、产业价值链等相关内容的分析，可以对我国房地产行业有个清晰、全面的认识。 商业房地产宏观环境概述 商业房地产宏观环境概述 我国主要土地政策 自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上;2008年建设部发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，对于此项规定进行了重申； 2008年10月23日，《全国土地利用总体规划纲要》出台，《纲要》提出，我国土地利用规划遵循的基本原则是严格保护耕地、坚守18亿亩耕地“红线”、节约集约用地等原则。规划期内全国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩；2009年2月，国土部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》又一次明确：落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度； 4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查，严肃查处违法违规违纪案件等专项治理内容； 我国主要土地政策 09年9月26日，国务院发布《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的、依法无偿收回的，坚决无偿收回；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部还对闲置土地征缴增值地价。 11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过105亩，中等城市不超过210亩，大城市不能超过300亩。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。 12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。这否定了此前一些地方土地出让执行20%-30%的首付政策，这对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。 土地市场情况 土地购置和开发单位面积成本变化 土地政策的影响 1、由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来获取大面积优质土地的难度将非常大； 2、国家在土地出让、闲置、开发等环节都出台了比较严格的政策，这在资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面对房地产商提出了更高的要求； 3、房地产开发行业竞争趋向激烈化，行业将面临重新洗牌，没有实力的地方开发商将被市场淘汰；进而促进房地产行业规模化，专业化。 商业房地产宏观环境概述 金融政策 信贷政策 2010年5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 二套房贷政策全面收紧：对二套房贷的申请者进行有效的调查、核实，严格坚持首付成数不低于40%的要求，而且要求二套住房贷款利率严格按照风险定价，防范信贷风险。 2007年--2010年金融政策对房地产行业的影响 2008年6月之前，国家一直实行的是紧缩的金融政策，其目的是为了调控房地产市场的投资过热现象； 从08年年中至09年第三季度，由于金融危机的影响，房地产市场观望气氛浓厚，房屋成交量出现大幅萎缩。从08年第三季度开始，房价亦开始下跌，房地产投资增速下滑，开发企业资金来源全面趋紧，房地产公司整体上仍面临一定的资金压力。为此，国家采取了宽松的金融政策，降低准备金、存款利率和贷款利率，其目的是为了刺激消费，扶持房地产行业； 从2009年第四季度开始，房地产行业开始回暖，一线城市甚至创出了房价的历史新高。为此，2010年1月18号，国家出台的上调准备金政策，对于收紧信贷政策、抑制房地产泡沫亮出了红灯，预计接下来会有一系列的紧缩政策随之出台。 国家已经开始对未来的通货膨胀预期加以警惕，预计在年内会持续加息和提高住房贷款的利率，虽然国家会出台一系列调控房地产行业、抑制投资的政策，但估计2010年房价会继续上涨。 商业房地产宏观环境概述 税收政策 5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》的通知。该《管理规程》是继2