上海市上海市住宅物业服务分等收费管理暂行解读讲座.pptVIP

（一）制定和发布区（县）标准 各区(县)价格和房地产行政主管部门应按照《办法》有关规定，并结合本地区实际情况，在9月1日前制定并发布本区（县）的最高收费标准。 如执行本市最高收费标准的，也应以本区（县）的名义发文明确。 （二）新老办法的衔接工作 各区(县)价格和房地产行政主管部门应严格按照《办法》有关规定，做好住宅物业服务收费管理的衔接工作。 在各区（县）最高收费标准发布后，相关物业管理企业应按照《办法》要求对原有收费标准进行重新评估，并在2005年10月31日前报区（县）价格主管部门审核。 截止2005年12月31日前仍未经审核确定收费标准的，原收费标准暂停执行，待新的收费标准确定之后方可恢复收费。 市局将提供全市统一的物业服务收费标准申报表。 （三）超标准收费的确认程序（待发） 一）建设单位向市物业管理协会提出论证申请时，应提交以下材料： （1）住宅物业服务超标准收费论证申报（备案）表； （2）建设单位企业工商执照、建设项目批文； （3）报房地产管理部门备案的前期物业管理招标文件； （4）物业管理超标准服务项目和内容及收支预算方案； （5）其它相关资料。 二）市物业管理协会接到申请后，对提交材料进行核实并作出受理与否的答复。论证工作自受理申请起15个工作日内完成。 三）受理后，应落实参加论证的人员、时间和地点。论证人数5人以上，其中包括相关房地、物价管理部门人员。论证会由推选的论证组长主持并负责汇总论证意见。 四）论证人员应认真详细审阅提交的申报材料，对超标准的服务内容及标准，进行逐项对照分析或现场踏勘，对各项费用进行复核，并提出书面意见。由市物业管理协会依据论证意见提出论证报告并通知申请单位。 五）申请单位负责将论证后的收费标准送区县价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准。 （四）宣传与培训工作 《办法》出台后的宣传事宜由市新闻办统一负责，通过市新闻发布会宣传。会后，还将通过媒体专访等形式做进一步宣传。 各区(县)价格和房地产行政主管部门应认真领会《办法》精神，在本区（县）最高收费标准发布后，按照市统一宣传口径，通过区（县）有线电视或报纸等媒体做好本地区范围内的宣传工作。 市物价局、市房地资源局分别完成对各区(县)价格和房地产行政主管部门相关工作人员的培训工作。 各区（县）物价主管部门和房地产行政主管部门，应按照市统一要求，在9月中旬之前完成对本地区物业管理企业、建设单位、业主委员会，以及居民委员会等单位有关人员的分类培训工作。 （五）物业服务及收费争议的处理 将来业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，可请所在地居委会调解，也可按合同约定，通过双方协商、仲裁、诉讼等途径解决。 所有业主的总体看法 业主委员会 物业管理企业 协商 合同约定 第三方参与 仲裁 诉诸法律 业主大会决议 满意情况测评 （六）跟踪、反馈与调整 各区(县) 价格和房地产行政主管部门应加强监督检查，负责处理好本地区的来信来访和咨询解答等工作，积极妥善解决实施中出现的问题，如有重要情况应及时向市物价局、市房地资源局报告。 咨询 反馈 宣传 引导 公布 重新 公布 调整 …… 谢 谢！ * 未来，上海市主要的物业服务内容将归并为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”，以及“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项，每个服务项目再按服务内容、服务标准和设施配备等情况进行分级，等级从低到高，最高五级。每一等级都列明对应的收费标准（最高限价），从而形成一份质价相符，可供选择的服务菜单。在确定各小区具体的物业服务收费标准时，业主大会（业主委员会）和物业管理企业可根据需要，从菜单中选择不同的服务项目及其对应的服务等级，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。价格部门对住宅物业服务收费的管理也将逐步由事前审批转为事后监管，重点是加强协调服务和监督检查。 * 首先是管理思路上的区别。以前定价办法中政府主导成分较多，现办法更强调市场主导。虽然考虑到目前供需双方平等协商、公开竞价形成市场价格的机制尚不健全，政府仍有必要以“质价相符”为原则制定物业收费的最高收费标准，但从长远来看，随着业主大会作用的逐渐发挥，物业服务收费将逐步市场化；其二是定价方式上的区别。过去物业管理费的定价是由物价部门按照“成本审核，市场比较”的办法确定，本质上是政府定价，而新《办法》实施后，定价由业主大会和物业公司