首地_贵州兴义_桔山新区项目市场及产品定位报告.pptVIP

A B 总体规划 园林景观建议 入口空间及内部道路的打造 将分隔A、B两个地块的道路作为小区内部道路打造，增加自行车道、人行道，提升社区品质、塑造高档社区形象；有助于融合A、B两个地块。 地块南侧(如图黄色圈内)建议设置入口广场，结合道路两侧的商业、会所进行设计。 设置警卫厅，但不采用封闭式管理，久而久之，外部车辆减少，逐渐形成私密的环境。 总体规划 园林景观建议 集中景观 集中景观绿化以塑造开放空间、半开放空间为主。 硬质铺装结合景观树种，提供人们活动的场所。 植物的选取以成年树种为宜，尤其在首开区，给客户强烈的震撼感，有助于提升项目档次。 总体规划 园林景观建议 集中景观——为儿童设计“撒野公园” 产品选择的依据及高层入市的时机 土地效力分析 测算前提： 价格涨幅同步，每年为150元/平米 其他非直接相关成本不发生变化 高层产品的土地效力增长幅度高于洋房 开发周期的第三年底，高层土地效力高于洋房 洋房、高层土地效力对比分析 高层产品利润率上涨幅度明显高于洋房产品，但始终低于洋房 两者的利润率随时间的推移，差距逐步缩小 在第三年底，两者土地效力相同时，洋房利润率仍比高层高约6个百分点 产品选择的依据及高层入市的时机 土地效力分析 洋房、高层利润率变化对比分析 多因素判断分析 市场限制因素 主流客户需求 低密度产品需求规模有限，总量控制 中密度产品需求集中度高，占50%以上 土地效力分析 现状高密度产品盈利能力为负 联排产品优于叠拼，且品质高于叠拼 高层土地效力增长快，第三年底超过洋房产品 首开区树立品质形象（洋房为主力）、出现低密度 满足首开区规模为2万平米 后期应尽量避开高层激烈的竞争环境，中密度产品仍具备优势 控制首开区规模；主力洋房，少量联排或独栋 满足容积率条件下，走多产品线组合、差异化路线 后续产品根据高层土地效力、利润率分析的时间节点，变换主力产品 产品选择的依据及高层入市的时机 当时规模最大的居住社区，营造了“兴义第一大盘”形象 产品线丰富，早期低密度独栋产品提升项目的整体品质，引领后期高密度产品入市 高质量的教育配套及体育休闲配套，成为项目的特色吸引点及溢价基础 04年在平均700元/平米的市场环境下，项目以对外1200元/平米高价一期高调入市，并以900元/平米的内部价格，引入素质较高的民航内部客户，奠定了项目价格高、入驻客户层级高的品质大盘形象 蓝天花园开发成本并不高，通过规模、产品组合、客户、配套、环境等软实力非直接投入成本树立了项目精神堡垒的形象，获得了成功 蓝天花园成功案例的启示 如何形成低成本的项目竞争力 富兴花园前期用教师楼开发奠定客户基调，后期用叠拼产品提升品质；通过幼儿园、均质化舒适多层板楼产品、内部环境营造等手段使项目成为兴义阶段性的地产标杆 富兴花园的开发策略 如何形成低成本的项目竞争力 幼儿园配套、社区环境、板式多层奠定项目地位 成本较低的教师楼低价入市，定向销售，奠定客户形象基础 少量叠拼提升项目品质，吸引政府客户进入 案例启示及项目机会限制条件分析 规模就是影响力，低密度产品能提升项目形象 先期客户层级的质素既是意见领袖又能提升形象 教育配套、休闲体育配套、整体环境品质等非直接投入成本同样能提升形象并带来溢价空间 大盘规模使项目具备公共部分成本摊销的优势 低土地价格为项目降低容积率出现低密度产品提供了机会 形象、服务等产品细节有提升的空间 成功案例启示 机会限制条件 成本控制与核心竞争力的关系 首开区用较低的投入，树立项目的高端调性 软实力实现卖点，通过可摊销的特色配套（教育、体育休闲等）、环境等成本投入环节提升项目品质 形象、服务、内部环境等进一步提升 前期注重标志性客群构成，以高文化水平质素客户形成标志，带领其他跟随客户 如何形成低成本的项目竞争力 洋房 高层 2009/10 价格 价格 规模 规模 配套 11/10-12/10 1500平米会所、1000平米商业、 体育休闲配套 商业 商业 12/10-14/10 14/10-16/10 16/10-18/10 2500 2000 2800-2950 主力（少量联排或独栋） 2950-3250 主力60% 无供应 在客户导向、市场限制因素、土地效力分析及项目定位的综合作用下，项目的发展判断应是： 3250-3550 3550-3850 非主力 2300-2450 2450-2750 2750-3050 3050-3150 无供应 无供应 主力产品 幼儿园、商业 主力产品 小学、商业 16/10-18/10 3850-4150 3150-3450 无供应 主力产品 汇报框架： 开发环境认知 客户特征与需求分析 开发商与用地 机会与风险判断 核心问题、定位策略 项目定位、产品定位 首开区及经济测算 项目发展理念 由城边自