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城市化进程与房地产市场发展 中文摘要（含关键字）：随着中国城镇化和城市发展进程的加快，未来20年，中国人必然要进入一个以二手房为主的置业、改善居住的时代。随着我国经济的持续高速增长，房地产市场也进入了高速的增长周期。在房地产市场迅速发展的同时，房地产已逐渐打破了原来明显的地域概念，各区域房地产市场联系也越来越紧密。从各国房地产发展经验来看，最终推动房地产市场发展的原动力是经济发展和城市化推进。经济发展提高民众的购房能力，城市化推动民众的购房需求，这两方面的因素将推动房地产市场发展。从各国房地产发展经验来看，最终推动房地产市场发展的原动力是经济发展和城市化推进。经济发展提高民众的购房能力，城市化推动民众的购房需求，这两方面的因素将推动房地产市场发展。随着我国经济的持续高速增长近年来，随着生活质量水平的提高，居民对居住质量的要求也日益提高，生态地产的概念随之提出。在户型、材料等产品质素不断提升的同时，园林绿化、景观生态成为影响房地产开发价值的重要因素，并且这种影响还在继续加大。豪宅、别墅多利用优越的景观、生态资源，污染严重地区和环境质量恶化地区的房地产价格一定呈下跌势头，而良好的环境生态和物业管理维护对于房地产价值的保持和提升至关重要。环境生态因素对房地产价值的影响进一步凸现出来。??环境生态因素影响分析评价可应用于房地产估价，尤其适用于市场比较法的评估。通过对环境生态因素影响的分析与评价，可以深化对房地产价值的影响因素的认识，从而有效提高市场比较法的评估精度。?总之，通过对环境生态因素影响的分析和评价，我们可以更好地理解和把握房地产价值。?住房问题事关百姓的切身利益，关系着和谐社会的建设；房地产业是国家的支柱产业，房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。党和国家对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，国家出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显。影响房地产价格的因素有很多，从房地产市场区域寡头垄断来解释房地产价格居高不下的现象。　根据北京住建委发布的数据，四月份北京住宅市场价格继续攀升，均价月度环比增长8.6%至人民币19459元 /平方米。北京市统计局数据同时也证实了城市住宅均价的涨幅。北京四环住宅均价达到34111人民币/平方米，月度环比增长4%，同比增长显著达118.8%。房价持续增长伴随交易量减少，政府数据显示北京市四月住宅交易量为120万平方米，同比下降41%。近期政府出台遏制住宅房价飙升的政策在四月底有效减少了成交面积，但是还未达到抑制房价增长的目的。一些房地产开发商已经开始实施降价策略，或许五月份市场局面会有所不同5月22日，国家发展改革委在京召开全国物价局长会议，部署加强价格调控监管，稳定市场价格工作，要求各级价格主管部门未雨绸缪，防患于未然，采取有力措施，为保持经济平稳较快发展、调整经济结构争取平稳的价格环境。会议强调，价格稳定事关经济社会发展全局。生活必需品价格上涨，将一定程度增加群众生活支出，加剧流动性充裕带来的通胀预期。市场经济不是不要价格监管。“蒜你狠”与“豆你玩”不是市场供求关系的正常反应，而是与恶意囤积、哄抬价格密切相关。因此，政府出手进行适当的价格干预是非常有必要的。与此同时，政府还要运用价格调节基金，支持价格监测、信息发布、建设副食品生产基地和市场体系，向城乡低收入群体发放临时价格补贴。国家发展和改革委员会表示，发展改革委产业研究所有关研究人员“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。发展改革委经济体制综合改革司司长孔泾源也没有就房地产问题对外发表相关言论并接受媒体采访。此前，发展改革委产业研究所有关研究人员称三年之内免谈房产税，个别报纸以“发改委表态3年内房产税免谈”为主题加以报道，并广为流传，引发社会对国家房地产调控政策走向的疑问。对此，发展改革委负责人表示，上述研究人员的讲话并不代表发展改革委立场今年4月14日，国务院常务会议确定一揽子房地产市场调控政策，其中包括“加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策”。这表明包括房产税在内的一系列涉及个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策已提上政府议事日程，开征房产税只是早晚的事。　一、房地产开发完成情况 1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。二、商品房销售情况 1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中