中国现行政策法规下获取房地产项目的法律方式及风险分析.docxVIP

房地产项目资源获取的法律方式及风险分析作者：苏镇海 来源：找法网 日期：2012年11月11日　 中国房地产事业起步于上世纪八十年代中，至今也就二十多年的时间，但发展极其迅猛，在这二十多年时间里，中国房地产行业最大的博弈就是在于项目资源获取方面，目前横行房地产行业的较大规模的房企，无一不是在项目资源获取、项目资源布局和项目资源储备方面占尽优势的企业。 房地产开发企业最核心的经营要素就是项目资源。没有项目资源或项目资源储备，对于房企而言将会形成发展停滞、资金链断裂、融资手段枯竭直至难以维持的局面。对于进军房地产市场的新设房企而言，项目资源获取更是其事业起步和保持发展的基础性和首要性工作。 目前随着国家多次密急调控，中国房地产行业的上一波高潮期已经趋稳，全行业正处于深度调整时期，其中在房地产项目资源尤其是土地资源的供应方面，已从最初短期内的审批制，全面进入招拍挂市场竞争的出让方式，并从最初的粗放管理进入深层次最严格的行政及市场管控阶段，并且这种管控在不断紧缩。因此研究分析房地产项目资源的分布、获取的法律方式以及其中存在的风险问题对地产企业意义重大。 一、房地产项目资源分布 首先什么是房地产项目资源获取？房地产项目资源获取是指通过法律许可的方式，从房地产项目资源市场中获得可供商业开发的土地使用权、待开发项目、在建项目甚至在售项目的独家权属或控制性权属。结合目前的市场现状，房地产项目资源获取在渠道和方式上也在发生深刻和多元化的变化。当下，经过多轮洗牌调整，房地产行业的大房企垄断局面已经基本形成，规模较小、起步较晚的房企通过土地二级市场竞争获取土地资源的难度十分巨大，利润空间也逐步缩小。这就导致更多的房企，也包括大房企另辟蹊径，绕开二级市场，通过土地一级开发和存在量市场的并购活动，寻找和设法获取项目资源。 了解了目前地产业的资源获取的重要性之后，再看资源的分布。从土地及项目资源获取渠道角度，房地产项目资源的分布可划分为以下三个板块： 1.土地一级开发市场，由政府主导和控制，按照城市规划和土地利用总体规划，对已列入城市建设用地的现存各类性质的土地政府通过进行征收、收购、拆迁、整理、完善配套等活动（比如，市政基础设施建设）达到土地供应条件后进行储备，从而形成的土地资源市场。但土地一级开发市场并不是开放的市场，并不直接向房地产行业供应土地，而是为二级市场储备相对成熟的土地资源，因而房地产企业通常情况下并不能直接从土地一级开发市场获取可开发的土地或项目资源，但由于国家及地方政策法规均允许社会投资人参与前述土地一级开发，并且政府在很多情况下也需要借助社会资本完成土地一级开发工作，这就给房地产企业或其他投资人提供了一些进入土地一级开发市场的机会，进而创造在二级市场获取土地资源的有利条件。 2.土地二级供地市场，由政府主导和控制，按照城市规划、土地利用总体规划和年度供地计划，通过土地主管部门或土地交易中心，通过招拍挂等方式并在有形市场向社会公开出让和提供可开发土地资源所形成的市场。土地二级供地市场相对土地一级市场是一个开放性的市场，也是房企直接获得可开发土地资源的主要市场。但发展到今天，这个市场已经接近于充分竞争的状态，并且目前二级市场供应的单幅土地价格已经推高到雄厚资金水平，动辄数亿、十几亿甚至几十亿，而且要求短期内付清否则难以开工，因而通过这个市场获取土地资源，在土地获取成本方面更接近于当期市场价格，土地本身体的利润空间及上涨空间被有效降低。 3. 社会存量市场，是指通过土地二级市场或其他早期方式，已经释放到社会由房地产企业主导和控制，未进入开发状态或处于待开发、已开发、部分开发等未开发完毕状态，作为项目资源在市场中进行流通转让所形成的市场。这个市场也是目前获取房地产项目资源的较大的市场。这个市场中的项目资源主要通过法律许可的并购方式进行流转。无论转让方出于何种原因转出其项目，由于所转出的土地或项目资源原始取得的时间均早于当前二级市场推出新地的时间，在近十几年来土地价格不断上涨的背景下，社会存量项目资源的流转就会形成较大甚至巨大的土地利润空间，这种空间容易促成流转双方均接受或满意的成交价格，因而近几年，房地产行业基于项目资源争夺而上演的并购活动十分活跃。 二、通过土地一级开发市场获取土地资源 （一）通过土地一级开发获得土地资源模式概述。 土地一级开发的现有模式为政府垄断和主导，（政府土地一级开发项目社会融资的法律依据及参考性地方规范，国土资源部关于土地开发整理工作有关问题的通知（1999国土地资源部）土地开发整理若干意见（2003国土资源部）、北京市土地储备和一级开发暂行办法、海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知）。政府可通过征收、征用、收购及补偿地上物拆迁及其补偿地上居住、使用单位及个人的搬迁、安置及其补偿、土地平整及标高填垫、市政