房屋地产经纪概论.docVIP

经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。 居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。居间是经纪行为中最原始的一种方式，其特点是在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。 代理是指经纪人在受委托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。 行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。1、经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加报酬；2、除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。 行纪跟自营很相似，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行的活动。即使经纪人在行纪业务中可以介入买卖，但也应以完成委托任务为主，不应因介入买卖而改变中介本质。 按经纪活动服务市场不同：房地产经纪、保险经纪、证券经纪、期货经纪、演艺经纪、体育经纪人、农产品经纪等。 房地产经纪的主要方式1、居间2、代理3、拍卖 房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。 中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。 佣金性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金可分为法定佣金和自由佣金，法定佣金具有强制力。佣金支付时间由经纪人与委托人自行约定。经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用。 信息费是卖出信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。 代理是西方国家经纪活动的主要方式，在中国行纪活动包含代理活动还有居间活动。代理分为民法上的代理和商法上的代理。 经纪、行纪、经销区别： 概念 同交易标的之间的关系 报酬形式 同交易主体之间的关系 经纪 不占有交易标的 佣金 以交易标的所有者的名义进行活动 经销 占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动 行纪 不占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动，但行为受到一定限制 行纪的特殊 不占有交易标的 佣金+差价 以标的物的所有者的名义进行活动，行为受 形式（包销） 到一定限制 房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 房地产交易的类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点。 房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间 房地产代理是指房地产经纪机构人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。 房地产居间是双方委托，代理是一方委托 房地产市场分为一二三级市场，一级市场即土地市场，二级市场即新建商品房市场，三级市场即存量房市场（二手房市场） 房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，其内容主要包括房地产转让、房屋租赁和房地产抵押。其中，房地产转让最主要的特征是发生权属的变化。 房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经济活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场。 经纪特性：活动主体的专业性、活动地位的中介性、活动内容的服务性 房地产经纪特性：活动范围的地域性、活动后果的社会性 房地产经纪的必要性：房地产的特殊性、房地产交易的复杂性、房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少。 房地产经纪的作用：1、降低交易成本、提高市场效率2、规范交易行为，保障交易安全3、促进交易公平，维护合法权益 房地产活动兴起最早唐宋时期，专事田宅交易的经纪人贝称为“庄宅牙人”，元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，称为“房牙” 1949~1978年内地房地产经纪业的发展， 2001年12月，颁布《房地产经纪人员执业资格制度暂行