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房地产经纪概论总结 第一节 经纪与经纪人 一、（一）经纪的内涵 经纪具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动。 经纪活动有两层基本涵义： 1经纪活动是一种中介活动， 2经纪人提供中介服务，是以赢利为目的，通过佣金方式取得其劳动服务的报酬。 （二）经纪的作用 1传播经纪信息 借助中介经织的优势和有效的设备。 2加速商品流通 经纪人常常能较系统和连续地掌握某类商品供求的有关信息，从事经纪活动的经纪人在各自熟悉的专业领域中不断实践，积累了丰富的交易经验和熟练的交易技巧。 3优化资源配置 主要是指人为、物力、财力在各种不同的使用方向之间的合理分配。 4推动市场规范完善 5促进社会经济发展 （三）经纪活动的特点 1活动范围的广泛性 2活动内容的服务性 经纪只提供服务，不直接从事经营。经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。 3活动地位的居间性 委托人目的的第三主体，只是为委托人与承受人所进行的事项发挥居间撮合，接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。 4活动目的的有偿性 佣金是经纪人应得的合法收入。 5活动责任的确定性 经纪人与委托人之间往往通过签订经纪合同。 6活动的非连续性 大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。 （四）经纪活动的方式 居间、代理及行纪。 1居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的商业行为。 服务对象广泛，没有长期固定的合作关系。 2代理是指经纪人在受找权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。 商业代理活动。经纪人只收取委托人的佣金。 3行纪是指经纪人受委托人的委托，以自已的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可有作为买受人或出卖人。 （五）经纪收入 佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。 佣金可分为法定佣金和自由佣金。法定佣金具有强制效力，佣金的支付时间由经纪人与委托人自行约定，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时的中介费用的负担等明确写入合同。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法纳税和缴纳行政管理费。 回扣与佣金。佣金以经纪合同为依据，回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，收受回扣属于违法违规行为。 信息费也是一类易与佣金混淆的概念。 信息费也是一类易与佣金混淆的概念。信息费是出卖信息商品的销售收入。支付信息费满足了买方的信息需求。 二、（一）经纪人的基本涵义 经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属委托人或第三方，完全处于中间地位，并通过其中介服务活动获得相应报酬。 （二）经纪人的特点 1经纪人是以信息为资源 2经纪人与客户之间无连续性关系 3经纪人应当是具有专业素质和良好声誉的人才。 （三）1商品现货经纪人、期货经纪人、证券经纪人、保险经纪人、房地产经纪人、技术经纪人、货币经纪人、文化经纪人、信息经纪人、人才经纪人等。 2个体经纪人、合伙经纪人、企业经纪人。 （四）经纪人的权利和义务 1经纪人的权利 在法律法规允许的范围内开展经纪活动。 依照合同的约定获取合法佣金，依据合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用，包括差旅费、利息、电话费、保管费、商品检验费，但是佣金标准和各项成本费用的项目一般应在经纪合同中事先约定； 当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人有权拒绝为其提供服务； 发现委托人不具有履约能力时，有权终止经纪活动。 2经纪人的义务 如实介绍。 保守机密。 保管样品。 制作文书。 不索取额外给付。 不从事违禁商品的经纪活动。 依法纳税并接受行政督。 第二节 房地产经纪与房地产经纪人 一、发展房地产经纪的必要性 1房地产价格昂贵，房地产是不可移动的独特商品。 2房地产交易的复杂性。 二、房地产经纪的服务性 与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。 认为服务具有3个本质的特点：非实物性、生产与消费的同时性、不可储存性。 即凡是不能划入农业和工业的产业活动即为服务。服务既是运动形态的使用价值，又是不同经济主体之间就经济要素的使用权进行交换的经济行为，作为一种经济活动，服务既有使用价值，又有价值，也具有商品的性质。 服务业的迅猛发展之所以成为现代经济的一个重要特点，有两方面原因： 1工业生产自动化不断提高，经济结构相应变革。专业化分工的发展和市场竞争中的效率至上