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制度之殇——房地产经纪人管理制度沪、港及美国的比较摘要：相比较于美国和香港，我国大陆地区的房地产经纪行业尚处于发展初期，许多制度并不完善，管理还比较混乱。本文对比上海和美国、香港在资格考试、牌照审核、代理模式规范、纠纷处理、立法等方面的区别，分析了上海经纪人管理制度的缺陷，介绍了美国和香港的一些成功经验，希望能对我们政府对快速发展的经纪行业进行更好的监管，提供参考和借鉴。前言“骗钱的事，香港不是没有，香港一年可能只发生1、2宗，但是在内地一个月可以发生很多宗。我都搞不清楚怎么会发生这些千奇百怪的事情。”虽然从2002年底至今，这已经是上海中原副总经理李锦德（Peter）从香港中原来到上海中原工作的第八个年头，但是，提到上海房地产经纪行业从业人员的素质，他还是大摇其头。 2007年是大陆中介行业诚信度备受打击的一年，“中天”老总蒋飞携巨款潜逃，至今仍逍遥法外。号称全国最大的中介公司“创辉租售”，在上海的近200家店铺几乎一夜之间全部关门。老百姓对房地产中介的信任降到了历史最低点。在大大小小的论坛上，对中介公司和房产经纪人声泪俱下的控诉帖子比比皆是。“黑心”、“忽悠”、“骗子”几乎成了中介从业人员的代名词。根据中国青年报2007年12月3日的一项民意调查显示，有69.3％的人不愿意通过中介租房或买房，不信任中介的占56.16％。在问到“房产中介从业人员素质怎样”时，63.2%的人认为比较差或非常差，33.0%的人认为良莠不齐，只有3.8%的人认为“很好，有礼貌，服务热情周到”。有77.3%的调查参与者称周围的亲戚朋友中，有被房产中介坑过的经历。然而比较有趣的是，另外一组数据显示，有51.1％的人认为“房产中介服务确实有必要，因为市场太大了，中介方便联系供给和需求双方。”在大陆，没有哪一个行业像房地产经纪行业这样充满混乱，也没有哪一个行业像房地产经纪行业这样充满矛盾。 1988年，中国第一家房地产专业咨询机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司诞生，标志着我国房地产经纪业的开始。到现在，我们仅仅走过了20个年头。相比较有着近百年历史的美国甚至于港台地区，尚处于发展初期，他们对经纪行业的管理有许多值得我们借鉴之处。单牌照管理与多牌照管理在整个经纪行业，自下而上，有业务员（或销售员、营业员）、分行经理、区域经理等不同层次，他们所需的专业知识，承担的责任是不尽相同的。尽管我们看到上海和美国和香港一样，相应地设置了不同的执业牌照，但是明显地，两者有着本质的区别。原因是，其一、上海并没有为两个证书设立不同的考试资格；其二、通过协理从业资格考试就等同于取得协理从业资格证书，实际上根本没有人使用这个协理证书；其三、没有明确界定协理从业人员与执业人员之间的责任。因此，协理从业资格只不过是取得执业资格的一个形式上的“手续”。分类管理对房地产经纪人的从业资格提出了更高的要求。美国、香港的经纪人需要对其属下的营业员负有监督指导责任，如果因为监督不利导致客户遭受严重利益损失，房地产经纪人要承担连带责任，将受到暂停甚至吊销执照的处罚，所以在对房地产经纪人资格管理的同时，又实现了对销售员行为的有效约束。而如果是“形式”上两张证书，实际仅凭一张牌照管理所有的从业人员，对肩负更大责任的分支机构负责人就降低、放松了管理要求，不利于整个行业监管。考试资格与申请条件，审核的重点在哪里？从上面的表格里，可以看到，在上海通过经纪人考试就几乎等于获得执业资格，准入门槛的审核完全放在考试申请人资格上。而美国、香港则完全相反，考试基本是开放的，谁有兴趣都可以去参加考试，尽管美国也重视对参加考试人员的职业道德审查，但是关键是放在申请牌照的资格审查上，这是才是他们的重点。美国申请销售员牌照需要提供经纪人担保，而申请经纪人牌照更是有一套严格的工作经验量化评分机制。香港的发牌条件要求申请人提供财务状况和诚信刑事记录，而且针对现职从业人员和新入行人员制定两套不同的申请发牌条件，新人除了要满足现职从业人员的申请条件之外，香港地产代理监管局规定必须在通过考试后12个月内申请牌照。“宽进宽出”还是“宽进严出”反映了对三地对经纪人管理的重视程度。证书，为什么沦为一个可以获得租金的本子？ 2007年11月，上海市一中院审理了一起房产中介公司租借经纪人证引发的纠纷。双方签订租赁协议，约定5400元一年。中介公司付了钱后，却发现拿到手的证书是假的，无法使用。中介公司想讨回5400元，但是根据《上海市经纪人条例》第十四条规定，经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证，不得涂改、出租、转借、转让。如果出现涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的，给予停止执业三个月以上一年以下的处罚；情节严重的，吊销经纪执业证书。所以，由于租赁行为本身违法，