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房地产签约基础法律知识一、1.1土地使用权出让最高年限如何确定？（1）居住用地70年（2）工业用地50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或者其他用地50年1.2民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？（1）十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人（2）十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人（3）十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意（4）不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动（5）不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动（6）不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意1.3 法律基础知识——专用名词解释1.3.1“定金”和“订金”及“预付款”有什么区别？1.3.1.1定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。?作为担保方式的一种，定金起到担保主合同的作用；?作为违约责任的一种，当一方当事人不履行或履行不符合约定时，应承担定金；罚则的责任，适用双倍返还或丧失规则。1.3.1.2订金指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。交付后，可能产生三种后果：?双方均依约履行，订金返还给交付方或抵作交付方应付款项之一部分；?交付方违约的，订金没收；?收受方违约的，原价返还订金给对方。可见，订金的担保功能是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用，不受定金罚则之约束。1.3.1.3预付款是合同一方当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同。?预付款不适用双倍返还或丧失规则，并无惩罚性；?预付款本身乃主合同标的的一部分，而定金乃是于主合同款项外支付的现金或其他替代物。1.3.2“买卖不破租赁”?买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。1.3.3房屋承租人的“优先购买权”?优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。1.3.4不可抗力?是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如：（1）自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流； （2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱。1.3.5格式条款?格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。?格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。?对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。1.3.6强制执行?法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。?执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。?提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。申请人是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼程序的最后程序。1.3.7财产保全?是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。1.3.8查封?是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。1.3.9仲裁?仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理，由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。?仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。?仲裁是一裁终局，费用比诉讼高；但强制执行还需要向人民法院提出申请。1.4合同1.4.1规定什么情形下当事人可以解除合同？（1）因不可抗力致使不能实现合同目的（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（3）当事人一方迟延