房屋地产策划细则.docVIP

早期策划 房地产市场研究分析 　 (1) 整体与分类市场状况研究 依托强大的一手数据信息采集网络，广泛、及时地收集房地产市场经济政策、规划动态、开发商动向、市场供应和成交数据等全方位的信息，并加以审慎严谨的判断分析，对市场在项目、片区、整体三个层面进行深度剖析。 项目分析层面，我们建立了完善的筹建项目预报系统、在建项目监测系统和在售项目监测系统，实时追踪市场中各个项目的必威体育精装版进展。 片区分析层面，在对片区的历史、文化进行深度把握的基础上，依托深入细致的实地勘查分析，对片区从地形地貌、基本配套到在建/在售项目等方面的进行科学的评估，在横向和纵向对比的基础上结合片区未来的定位、规划，对片区市场的发展趋势进行有效的分析和预测。 整体市场层面，我们建立了及时、全面的月度市场报告系统，对每月政策/经济/规划、各市场项目的动态进行及时播报、同时对于每月热点专题、个案进行深入解析。 分类市场研究方面，按照不同物业类型设置相应研究部门，力求针对各种物业类型、各分类市场进行专业深入的研究分析。此外还另设专题研究部，定期依据市场动向和热点，设置不同的专题，进行深度研究分析。 (2) 目标客户群调查研究 我们深信消费者对于市场具有最终的影响力，因而非常重视对于目标客户群的研究。 在研究中，我们首先对于客户群进行科学的细分，根据购房消费的不同阶段，区分为意向客户与成交客户，此外还根据研究需要进一步依据购房目的、意向区域/置业区域、置业需求等指标对客户进行进一步细分研究，在科学抽样的基础上，通过定性访谈/座谈会和定量问卷调查相结合的方式对目标客户群的背景特征、置业动机、置业需求、购房决策、消费偏好等方面进行科学深入的分析研究。 (3) 项目投资经济分析 泰和提供的投资分析服务，遵循从专业、客观、市场的角度出发，为客户提供个性化、差异性的顾问咨询服务，主要包括房地产开发投资前的决策研究和市场预测分析。 我们通过房地产开发项目经济可行性和合理性的分析论证，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对开发项目投入的费用和产生的效益，通过方案比较，作出了全面的经济评价，为发展商及投资商投资决策提供依据。 前期策划 房地产项目前期顾问 (1) 土地价值评估 　　土地作为房地产最核心的生产要素和最主要的成本构成，其价值并非体现在土地本身，而是体现在基于该土地的开发项目上。其对于项目的开发和租售，以及项目的市场价值实现至关重要。 　　泰和提供的土地价值评估服务，遵循从专业、客观、市场的角度出发，为客户提供个性化、差异性的顾问咨询服务，包括为政府出让、企业转让土地提供出、转让方案和条件的顾问咨询服务；为投资商、开发商进行土地竞买提供土地价值评估及策略的顾问咨询服务。 　　我们是在行业环境研究、市场研究、消费者研究的基础上，利用土地估价和其它经济分析的方法，对土地价值及投资效益进行公平、公正的评估，为交易各方科学决策提供价值参考。 (2) 开发概念策划 在房地产项目开发前期通过对项目所处区位与开发时段的研究和判断，依据比较充分的调研资料和数据，进行分析和比较，提供SWOT分析等重点数据的分析和结论，对开发商提供客观的开发依据、市场定位及产品定位，形成项目总体定位建议书。对项目总体定位建议书及开发用地基础资料进一步深入研究，并在此基础上提出项目构成及其总体构想。其中包括设定建筑产品的开发顺序，开发模式、产品的类型，生产的周期，还有设计发展商的资金回收等问题的研究，通过系统而严谨的策划研究工作形成提交发展商的完整开发概念。 (3) 产品定位 · 项目产品市场定位 解决市场需求什么的问题？找到市场需求点。 解决卖给谁的问题？找出目标客户群体。 解决客户群细分的问题？找出准确客户细分。 解决客户群需求问题？找出客户对产品的需求。 · 产品定位与发展商目标相结合 解决市场供需双方的需求 产品定位应该不仅仅从市场角度出发，而应将市场需求与发展商需求相结合。根据开发商的目标、特点、能力等进行更具有可操作性的产品定位。 · 产品的竞争力 解决产品怎样做在市场上才具有竞争力，能赢得客户 产品定位中，我们注重对产品的竞争力的开发。主要是在产品创新和产品卖点挖掘上，力求策划项目的产品有特色，能够形成新的市场亮点，全面满足客户物质层面和精神层面的需求。 中期策划 房地产项目营销策划 　 (1) 住宅营销策略 　　顾名思义，就是在项目完成前期的建筑开发设计并确定产品定位之后，将住宅产品转变为商品推向市场、实现其最大经济价值过程的方法或手段；概括而言，即是将住宅产品进行包装推广实现销售成交过程的阶段性策略。它主要包含以下方面的内容： · 确立产品形象 　　通过对住宅产品的细致分析，提炼出独特的优势卖点，进而筛选可能