房屋地产开发第8章.docVIP

第四章 城市房屋拆迁 房屋拆迁： 是指拆迁人对被拆迁人进行拆迁动员、组织签订并实施拆迁补偿安置协议、组织拆除房屋及其附属物等行为。 第一节 城市房屋拆迁工作程序 一、拆迁准备工作 (一) 拆迁调查摸底 1、 如果目标地有大量拆迁工作，开发企业应做好调查摸底，大致摸清开发范围内的拆迁户数、房屋产权情况、房屋使用性质等，为开发评估提供资料。 这项工作由开发企业在项目评估阶段进行。 2、开发项目评估若能满足期望，开发企业则可向政府申请用地(或参加竞投)。同时，继续深入调查拆迁对象情况。 拆迁工作 开发企业可自行从事全都拆迁工作 委托取得《房屋拆迁资格证书》的拆迁机构进行 注意 自行拆迁的开发企业实施房屋拆迁前，应当到当地拆迁主管部门办理核准手续(工作人员要取得岗位证书)，以保证他们能掌握拆迁政策与法规，具备必须的拆迁技术。 接受拆迁委托的房屋拆迁机构，应与开发企业签订委托合同，并报拆迁主管部门签证。 (二) 制定拆迁计划和拆迁方案 详细了解开发范围内的常住人口、有关单位以及全部房产情况 做这些工作时，应制定内容完善的调查表格，组织力量，实地核查、丈量，并注意取得当地公安派出所及房管部门的支持和配合，以确保工作实效。 制定拆迁计划和拆迁方案。 其内容包括：拆迁范围、拆迁对象、拆迁的实施步骤和时间安排； 对被拆迁人(指被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人，包括代管人和授权的管理人)的补偿、安置设想和计划方案及各种补偿费、补助资的预算情况等。 二、申请核发房屋拆迁许可证 开发企业在取得用地使用权后，持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地主管部门批准的红线图和用地文件以及拆迁计划与方案，并附上金融机构出具的拆迁补偿安置资金，向当地拆迁主管部门提出书面拆迁申请。拆迁主管部门对拆迁申请进行审查，批准申请的，房屋拆迁主管部门发给《房屋拆迁许可证》。 《房屋拆迁许可证》 是房屋拆迁的法律凭证，获得此证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。开发企业在办理拆迁许可证时，应按规定缴纳管理费。拆迁人拆迁房屋不得超越规划主管部门划定的红线范围和拆迁主管部门规定的期限。 三、组织实施拆迁 (一) 组织拆迁动员，发布拆迁公告 拆迁主管部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁人、拆迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式向被拆迁人公布。 此项工作可以召开拆迁动员大会的形式来实施，也可将公告张贴于拆迁地或登载于当地报纸。 注意： 无论以哪种形式公布，拆迁人拆迁行为的成立都必须使被拆迁人在正常情况下有可能了解自己已成为拆迁当事人，了解被拆迁人的权利和义务。 另外，拆迁主管部门还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。 被拆迁人至拆迁公告发布之日起，不得在拆迁范围内进行新建、改建、扩建、装修地上地下建筑物、构筑物和改变房屋使用性质。 (二) 拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 拆迁人与被拆迁人必须在规定的拆迁期限内，对于补偿、安置以及被拆迁人在规定的期限内完成搬迁等有关问题进行协商，达成一致，签订书面协议，明确各自的责任和权利。 拆迁人与被拆迁人在规定时限内就拆迁补偿安置协议条款达不成一致意见产生争议时，拆迁双方应在自愿、互谅的基础上，遵循有关规定，直接进行磋商，自行解决纠纷。 当双方争议按自行协商难以达成协议时，当事人任何一方都可向房屋拆迁主管部门提出裁决申请。 房屋拆迁主管部门受理申请后，一般采取先行调解和再作裁决两种递进方式来作调处。 如果当事人不接受调解，并对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院提起诉讼。? 强制执行 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关部门强制执行；或者由区、县房地局依法申请人民法院强制执行。 区、县人民政府责成有关部门强制执行的，应当提前通知当事人。?实施强制执行前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。 实施强制拆迁时，要注意： 1)应发布公告，并再次指定期限，给被拆迁人一次自动履行义务的机会。 (2)如果被拆迁人逾期仍不搬迁，则由执行人员强制搬迁。 (3)强制执行过程中搬迁的财物，执行机关应当做好记录，并出相关人员签证。 (4)执行人员应把运至指定处的搬迁财物责令被执行人接受，拒绝接受造成损失的，由被执行人承担责任。 拆迁人与当地房屋拆迁主管部门共同行使拆迁权，拆迁权是