房屋地产企业面对激烈的市场环境.docVIP

房地产企业面对激烈的市场环境，如何合理设计营业税和土地增值税的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化，是一个迫切而又十分重要的新课题。纳税筹划作为企业财务管理的一个重要内容，由于其直接关系到企业的最终利润，所以日益为众多企业所重视。本文的研究重点是房地产企业如何合理筹划、合理利用税收优惠政策，通过分析、对比，找到最佳的节税点，从而降低企业税负，增强企业盈利能力。 房地产；营业税；土地增值税；纳税筹划 一、纳税筹划的必要性 1.房地产行业激烈的竞争。房地产企业较高的投资回报率，使得投资额逐年增大，从1994年到2007年，平均每年增长17.96%，远超过了同期我国GDP的增长速度。但从去年下半年开始由于国家宏观调控，市场竞争加剧，使房地产企业利润下降，通过纳税筹划有助于改善企业收益状况。 2.房地产业涉及的税种多。现行实体税法21个税种中涉及房地产企业有9种，占近一半比重，比例很大，纳税筹划的范围较广。 3.房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大。根据建设部公布的资料显示，税收占商品房房价的比重约为11％。在当前高房价、市场销售业绩差、企业融资困难的多重压力下，纳税筹划有助于降低企业成本。 二、纳税筹划的基本方法 1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点，通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂，但因为税率差异普遍存在，所以适用范围较大。 2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少，也可以通过增加本期可扣除金额，起到延期纳税的作用，使用广泛。 3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税，取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。 4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少，从而减少应纳税额。这种方法计算复杂，受较多条件约束。 5.抵免法。是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多，所以适用范围比较广泛，尽量使抵免项目最多，直接降低应纳税额。 6.减税法。减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。这种方法比较简单易行，但因适用对象是特定行业和纳税行为，不能普遍适用。 三、纳税筹划的税种 我国内资房地产企业主要涉及9个种税：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分，其中前3个税种更是重中之中，但大家对企业所得税的筹划研究相对比较熟悉，所以本文仅就营业税和土地增值税为纳税筹划重点，进行扼要分析。 四、纳税筹划的对策 1.营业税的纳税筹划 房地产企业交纳营业税的范围主要有销售不动产，自营建筑、修缮、装饰工程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。其中，销售不动产的税率为5%，自营建筑、修缮、装饰工程作业的税率为3%，对外出租自行开发的商品房业务税率为5%。 得出Y1.8201X。 同理根据公式1.1，当增值率为50%、100%、200%的临界定价系分别为2.1253、2.9213和4.6706。通过分析得出，若售价在1.67021.8201这一区间，转让收入高，税后收益低。如售价高于1.8201，则相对税负轻，利润高，如图1 图1 开发产品临界定价系数 2）利用扣除项目法求临界点 假设，税法允许全部扣除项目（除营业税金及附加外）的金额为100，房价为Y时，相应的营业税金及附加为5.5%Y。这时全部允许扣除金额为：100+5.5%Y。根据建造普通标准住宅增值额不超过20%的免税规定，享受起征点税收优惠的最高售价为：Y=1.2（100+5.5%Y），得出Y=128.48。即房地产公司若要享受土地增值税20%的免税优惠，其售价最高不能超过128.48[4]。 当增值额略高于扣除项目的20%时，增加收入的最低临界值：假设此时的售价为（128.48+Y），相应的营业税金及附加、允许扣除项目金额都同时提高5.5%Y。则有： 允许扣除项目金额=（100+5.5%€?28.48） +5.5%Y； 增值额=（128.48+Y）（100+5.5%€?28.48 +5.5%Y）=94.5%Y+21.41； 应纳土地增值税=（94.5%Y+21.41）€?0%。 若房地产公司想使提价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，则必须使Y（94.5%Y+21.41）€?0%，即Y8.96。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（