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房地产业十大问题透视 -------------------------------------------------------------------------------- 作者： 来源： 发表时间：2006-02-22 浏览次数： 3 字号：大 中 小 中国房地产业80年代“正身”，90年代启动，世纪末终渐步入市场主导供求的发展轨道，消费开始不断细化，房企开始整合。但是由于房地产业起步晚、发展快、缺口大，再加上多变的政策变量在其中的主导作用，与其它的产品相比，目前房地产市场其实是一个很初级、市场化程度很低的市场，在繁荣的表面下，埋藏着众多深层次的矛盾，危及着行业的发展，影响着宏观经济的走势。现整理出以下十大矛盾，以飨读者。 1、宏观经济发展的支点与当前的房市疲软 2000年中国经济走向好转，但是这种好转是建立在外贸出口、国家财政支出快速增长之上的。出口，主动权把握在洋人手里；财政支出，负效应开始显现。这些绝非经济长远发展之计，经济发展最终要*一些根本性要素的启动。如：社会投资与需求，技术投入与生产效率提高等。 按照产业发展的一般规律：当一个国家的人均国民生产总值达到300美元－1000美元时，消费就进入了住房消费关键时期，住宅投资将出现快速增长，房地产业成长为国民经济的支柱产业。世界上美国、日本等发达国家在经济发展的起飞阶段，就是*着房地产业的发展从低层次工业过渡到汽车、钢铁、航空航天等现代化工业的。目前，中国经济发展就进入到这样一个阶段：一般工业品过剩，生产、消费都面临调整、升级。其中，住房产业的发展好坏是一个关口。住房消费启动了，建材、钢铁、新材料、服务等相关产业也就活跃了；家电、装饰材料、家俱等消费品也就热销了；很多人的就业也就解决了。所以住房产业是中国经济进一步发展的牛鼻子。 可是，目前中国的房市却是繁而不荣，存在众多问题，其中政策变量从中起着决定性的作用。今后几年，如果住房产业市场化推进不力，国民经济发展的支撑作用发挥不好，外加入世的冲击，中国经济很可能会遇到大的麻烦。 2、城市与农村，新二元住宅运动 按照国家的住房大计，无论是高收入者买商品房，中等收入者买经济适用房，还是低收入者租廉租房，各项政策的出台，都是针对城镇居民的，也就是中国各项房改政策的阳光，集中照耀的是中国的城镇居民。而中国的广大农村老百姓，面临的却是自己攒钱，自已请人盖房，依旧处于政策的阴影中。 实现中国经济的可持续发展，退耕还林，保护生态环境，解决中国目前的城市与农村消费断层问题，推进中国农村的城镇化，住房产业发展是个首要问题。但是从“剪刀差”到城市驱逐民工，再到关闭“五小”工业，都是向城市居民口袋里装钱，从农民口袋里掏钱，住宅产业的发展也没有走出这一历史循环，这种城乡差距所导致的不稳定因素，会危及中国经济的良性发展。 3、别墅养猪与人住屋檐下 据国家统计局统计，1999年商品房空置面积增加了1000多万平方米，达到创纪录的9124万平方米（其中商住房居多），为建国以来的历史新高，比1998年增加21.2％，增幅提高8.8个百分点。新千年的城市个人购房热潮，虽然一定程度上消化了部分存房，但新的开工面积也水涨船高，可以预见，要不了几个月，到不了2001年，商品房空置面积将突破1亿平方米。其中，前几年房地产业大干快上时期，南方很多地方建设的大量豪华别墅，因长期闲置被人变废为用养起了猪，也算是中国房地产业的一大奇观。 另有可*材料数据显示：在全国有300多万住房困难户，3000多万平方米的危房，以及每年近千万的人口增长速度。而且随着户籍制度的市场化改革，农村人口开始大量向城市集中，日渐增多的挤住在低矮旧房里的居民，面对着这一幢幢没人住的豪华住所，他们心里怎样想？ 4、只涨不跌的房价与有增无减的消费力分流 按照市场规律，商品房供过于求，价格就该往下走。可2000年的中国房市是一方面空置房数字不断翻新；另一方面空置房数字不断向上跑，一季度全国商品房价格就上涨了3.8％。以北京为例，房价已与世界化的国际大都市相差无几。可人家人均国民收入都在2万美元，中国只有700美元。与国际公认的房价与购买者年收3－6倍的比例相差甚远。 在这极度发酵了的房价中，一次性70年的土地转让费、建安费、市政设施及各种税费各占约三分之一。拿税费来说，按法律专家们的说法，非法乱收费居多，可有关部门却说“在降低税费上已经没有下调空间”。 而作为购房对象消费者，面临的却是不景气的就业经济环境，不断推进的市场化改革、国有企事业单位的压编分流，医疗、养老、扔业、子女教育、房改等等每项开支，都找到了老百姓，住房消费哪还拿得出钱。房子不好卖，开发商就*暴利