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房地产企业项目开发设计管理的质量控制 刘 鑫 [摘要] 随着我国经济的持续、健康发展，房地产业己成为国民经济的一个重要组成部分，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对项目开发和设计阶段越来越重视。[关键词] 房地产? 管理? 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是从策划到竣工验收交付使用阶段的组织者、实施者。房地产开发商对其项目是否有效，关系到房地产质量好坏、工期长短、是否获利润等方面。建设项目设计阶段的管理有其特殊性设计的成果是由建筑设计院完成的房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用，显得尤其重要。房地产开发项目前期工作 房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的。如下几： （1）建立开发项目质量管理责任制。项目开发质量请一咨询公司根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决。（2）制定开发项目的质量计划。要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势，了解房地产政策法规和政府有关措施对项目周边的居民和周边同类楼盘进行了解和调查树立科学发展观更新房地产开发念。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。 （3）建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，可以及时发现问题，优化前期工作成果。 设计阶段的质量控制 方案设计阶段。在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是规划方案设计的依据。在得出较为科学的项目开发产品定位后，选择家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案，在此基础上进行细化，作出报批方案。 施工图设计阶段施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。各阶段的设计成果包括设计说明、图纸和概预算，其目的是通过不同设计深度的控制保证设计质量。建立设计经理质量责任制。对设计过程进行管理，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更；对设计关键控制点进行检查组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。明确专业工程师的设计监控职责。 建设方专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。开发项目的设计控制。 第一级：项目中重大设计技术方案由企业组织评审。 第二级：项目中综合设计技术方案由项目部组织评审。 第三级：专业设计技术方案由本专业所在部门组织评审。 ⑶ 设计工作应按设计计划与施工进行有序的衔接并处理好接口关系。设计组应负责进行可施工性分析并满足其要求。设计与施工的接口关系一般是： ① 施工应参与设计可施工性分析，参加设计方案及关键设备吊装方案的研究。 ② 项目设计文件完成后，设计向施工提供项目设计图纸、文件及技术资料，并派人向施工人员及监理人员进行技术交底。 ③ 根据施工需要提出派遣设计代表的计划，按计划组织设计人员到施工现场，解决施工中的问题。 ④ 在施工过程中由于非设计原因产生的设计变更，应征得设计的同意，由设计人员签认变更通知，并按变更程序，经批准后实施。 总之房地产企业在过程中，如何介入，如何设计过程控制