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房地产中介期末复习资料 09公管 魏国星 房地产：广义上是指固定在土地或土地上的永久性建筑物，基础设施，水和矿藏等自然资源；狭义上是指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。 房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪）和物业管理业。 房地产中介：指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易，促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动，委托代理业务或价格评估等活动的总称。 房地产中介活动的特点：1、房地产中介具有内容的服务性2、房地产中介活动具有非连续性和流动性3、房地产中介具有极大的灵活性4、房地产中介具有极大的有偿性5、房地产中介具有独立性6、房地产中介具有责任的明确性 房地产市场的分类：房地产市场可以分为，一级市场，二级市场，三级市场。 一级市场的主要活动内容是国家采用征购方式从农村集体经济组织手中取得土地所有权，并将这部分土地或原有的城镇土地的使用权转让给房地产开发经营者和土地使用者。它放映的是纵向经济关系。 二级市场以房地产开发经营活动为主要内容，其交易（ ）为包括土地使用权的转让和房产所有权的让渡或房产使用权的转让。 三级市场以房地产的使用消费活动为主要内容。它是指将由二级市场取得的房地产进行再转让、租赁、抵押等交易活动而形成的市场。 信息的非对称性：是指契约关系中的一方在某一方面掌握着私有信息；即这些信息只有他自己了解，契约另一方则不了解。 代理：指代理人按照本人的授权，代表本人同第三人订立合同或作其他的法律行为，由此而产生的权利与义务直接对本人发挥效力。 中介：指介于市场主体之间，商品的生产者与经营者之间，以及个人与单位之间从事服务、协调、沟通、公证、评价、咨询等活动的总称，市场中介是随着商品交换要求而产生。 代理与中介的联系：1、他们都是为了经营者加快交易活动而提供服务的2、他们的发展有助于降低市场交易费用3、他们对于改进市场主体，对市场决策起到了重要作用 代理与中介的区别：1、中介服务范围更广2、中介服务内容较代理丰富3、中介服务较代理服务技术含量高 构成房地产中介市场主体的，主要是委托方和被委托方，委托方是指国家机关，事业单位和个人；被委托方是指房地产市场的中介机构 房地产商品的生产、流通和消费及其运行的过程构成了房地产市场的客体。 1、房地产权属是房地产中介市场的客体，包括土地使用权、房屋所有权和使用权等 2、房地产商品的价值也是房地产中介市场的运行客体。 房地产中介组织市场运作的过程：1、取得最广泛的房地产信息2、寻找房地产客户，确立中介服务关系3、订立房地产中介合同4、履行中介合同，完成中介工作任务 房地产中介市场的管理：是指房地产行政主管机关和其他有关组织代表国家、政府和行业自身，为满足房地产市场发展的需要，运用政治、经济、法律、教育等手段，对进入房地产中介市场的组织和个人进行监督、指导、协调、控制。 我国对房地产中介行业管理体系主要分为两个层次：其一是由政府主管部门实施行政管理；其二是由行业协会实施行业自律管理。 过去，我国对房地产中介行业的管理主要是以政府主管部门为主，管理手段以行政手段为主。随着社会主义市场经济的日渐成熟，房地产中介管理应逐步走向政府主管部门和行业协会共同管理，以法律手段为主，伴以行政手段、经济手段的综合管理模式。 影响房地产中介服务价格的因素：1、社会经济发展水平，这是制约中介服务供求总量的根本性因素。2、相关的经济技术发展水平3、房地产业的发展程度，房地产业的发展水平的高低，是决定房地产中介服务供求总量的决定性因素。 房地产中介机构的组织形成：1、个人独资企业2、合作制企业3、公司制企业 为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价秩序，保障房地产估价活动当事人合法利益，1994年第八届人大常委会通过了《中华人民共和国房地产管理法》，明确了“国家实行房地产价格评估制度”和“国家实行房地产价格评估人员资格认定制度”。2005年12月1日建设部正式施行《房地产估价机构办理办法》，明确国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。 特许加盟：即特许经营，是连锁经营的高级形式，也是目前被广泛运用的连锁形式。它又叫合同或契约连锁。 特许连锁经营的优势：1、实现市场扩张策略2、改善经营管理水平3、提高经纪人队伍的素质 房地产经济活动：是指受委托人委托，为委托人提供房地产信息和居间、代理、行纪业务的经营活动。 房地产居间：是指房地产经纪人为交易双方提供信息及条件，撮合双方交易，由委托人支付报酬的活动。特点是服务对象广泛，但服务的程度较浅，经纪人与委托人之间缺乏长期固定的合作关系。 房地产代理：房地产代理是指房地产经纪人在委托权权限内，以委托人名义与第三者进