宁夏房屋地产开发企业土地增值税清算管理办法.docVIP

宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法 　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则)、《中华人民共和国税收征管法》(以下简称征管法)、和《国家税务总局关于房地产企业增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，制定本管理办法。 　　第一条 土地增值税清算单位 　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 　　第二条 土地增值税清算条件 　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3、直接转让土地使用权的； 　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　2、销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 　　3、税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　(三)在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 　　第三条 开发项目收入的确定 　　(一)转让房地产的全部价款及有关的经济效益。包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　(二)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认： 　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 　　2．由主管税务机关参照当地年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 　　(三)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，同时也不允许扣除相应的成本和费用。 　　第四条开发项目的扣除项目 　　(一)为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 　　(二)房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 　　(三)与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 　　财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 　　(四)在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税可以扣除。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 　　(五)对专项从事房地产开发的企业，可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 　　(六)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 　　(七)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)