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房地产中介的“乱象”与规范2007年11月13日，深圳著名房产中介公司中天置业的老板蒋飞被发现失踪，随后，中天置业在全国各地开设的140家分行，除成都分行外，其余分行全部歇业，深圳警方所辖各区分局为此公布了专门的案件受理电话。今年年末，房地产中介行业可谓进入多事之秋。从深圳中天置业蒋飞卷款潜逃到北京中大恒基原董事长刘益良被警方控制，以及最近又爆出的深圳另一知名地产中介长河房地产经纪公司濒临倒闭。随之而来的是，中介行业深深地陷入了信任危机。据某一网站所做的统计，认为通过中介买卖二手房不安全的网友比例高达七成以上。笔者认为，之所以出现中介行业的 信任危机，实际上有着相当的必然性，可以说，伴随着1998年之后的中国房地产行业的真正发展，房地产中介行业与我国整个房地产行业一样，问题重重，受到社会各界的质疑和指责，比如说房地产中介的空挂问题、虚假广告问题、炒房问题等。这些问题随着房地产行业的日益发展、房产价格的日益攀升，日益突显。由于中介的操作伎俩层出不穷，购房者对房地产中介的信任度也就越来越低了。所以，从这一角度讲，出现如此的典型事件并非偶然，我们要做的是如何真正认识中介行业中存在的问题，并提出切实有效的解决方案。从我国目前房地产中介的实际情况看，房地产中介行业主要存在着以下几个问题：1、房地产中介服务行为存在各式各样的违规行为 目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范, 各种违规甚至违法行为正日益引起人们的关注。具体而言, 中介违规、违法行为包括:( 1) 不具备资质条件的无证无照经营;( 2) 非法转让、租借执业证书, 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;( 3) 同时在两个或两个以上的中介服务机构执行业务;( 4) 索取收受委托合同以外的酬金或其他财物, 或利用工作之便牟取其他不正当的利益;( 5)私拿回扣, 实行低价格恶性竞争;( 6) 与一方当事人串通, 损害另一方当事人利益;( 7) 利用内幕信息, 与自己或有利害关系的人交易;( 8) 发布虚假不实信息欺诈当事人;( 9) 利用职业便利炒房, 从中非法赚取差价;( 10) 执业过程中存在过错或重大过失, 给当事人造成巨大损失;( 11) 法律、法规禁止的其他行为。可见, 中介违规行为危害大、涉及面广, 足以引起立法界和理论界的关注。2、房地产中介市场缺乏行业自律组织行业自律组织的主要功能是约束行业内部会员的行为，并对他们加以协调管理, 传达管理部门对他们的要求, 建立信息平台满足消费者的需求。从目前情况来看, 房地产中介市场缺乏一个统一的规范的自律组织。比如房地产价格评估协会主要从事有关从业人员的资格考试工作, 行业自律组织的规范基本处于空白, 从业人员的具体执业规范可以说没有, 这些是造成整个行业社会信誉低下的主要原因。房地产中介机构间存在着不正当竞争行为。正因为进入房地产中介市场的门槛比较低, 导致市场竞争异常激烈, 无论是合格的还是不合格的中介机构都采取措施争夺市场份额, 其中有不少的不正当竞争方式。比如: 中介机构采取回扣、提成、削价竞争、索取贿赂等不正当竞争方式, 牟取暴利; 中介机构还通过与房地产评估机构合谋, 通过压低评估价值或出具不真实的评估报告等行为进行欺诈,损害客户利益。对于以上种种不正当的竞争现象，根本没有一个有效的自律组织来进行监督处理。3、法律制度不完善，且执行不到位法律法规的规定过于原则、粗狂, 可操作性不强。目前我国涉及到房地产中介市场的法律法规有:《中华人民共和国城市房地产管理法》、2001 年颁布的《建设部关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定》、2003 年国务院18 号文件、2006 年建设部颁布的《中国房地产经纪执业细则》以及其他各地方制定的相关规定等。但这些法律法规的规定过于原则、粗狂, 可操作性不强。比如说:《中华人民共和国城市房地产管理法》中要求房地产中介服务机构有必要的财产和经费, 但具体标准未给定;《建设部关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定》中, 指出房地产中介从业人员若出现收受除合同酬金外的财物等损害他人利益行为时, 由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚，但是，各级政府常因法律法规依据不足、检查措施不力等原因无法有效地治理房地产中介的违规行为。另外，我国房地产中介机构的注册金要求较低, 中介机构建立后又缺乏对他们比较有效的审查和制裁机制。目前我国房地产中介市场的经营机构资质参差不齐, 从业人员的专业水平和技术水平也较低，还有很多的经营机构根本不符合从业资格, 却还在无照经营。4 、房地产交易双方自我保护意识不到位房地产交易双方自我保护意识不到位主要体现在：1.卖方行为欠妥当。房地产的卖方为图方便省事, 将欲出售(或出租)的房屋交由中介机构全权