房屋地产中介服务业的委托代理经济学分析.docVIP

微观经济学期末论文 学院：经济管理学院 专业：少数民族经济 学号：2012020119 姓名：李 成 浩 房地产中介服务业的委托——代理经济学分析 【摘要：消费者与房地产中介服务机构的信息不对称，剖析了两者之间的委托——代理关系，阐述了两者委托——代理关系的经济学特征和基本问题，并提出了解决问题的几点措施。 　　关键词：房地产中介服务业 信息不对称 委托—代理 　　 　　房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托代理理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。 　　 　　一、房地产中介服务业的委托——代理关系 　　委托代理理论起源于20世纪60～70年代，是伴随西方企业代理人问题的出现而产生的。委托—代理是一种基于契约分工关系，通过契约，一方（委托人）授权另一方（代理人）为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予代理人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托—代理关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是代理人。 　　依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托代理关系，经纪公司和消费者的委托代理关系，估价公司和消费者的委托代理关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托代理关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。 　　 　　二、房地产中介服务业的委托—代理关系的经济学特征 　　房地产中介服务业的委托—代理关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托—代理关系的经济特征主要表现为： 　　（一）消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性 　　传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体（买者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。 　　（二）中介服务结果的不确定性 　　房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。 　　（三）中介服务的非连续性和有偿性 　　房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托代理中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。 　　 　　三、房地产中介服务业的委托—代理关系的运行模型 　　房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售代理、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司的业务也包括商品房销售代理。 　　以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销代理和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、代理营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司代理，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司代理房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。 　　四、房地产中介服务业的委托—代理关系的基本问题 　　消费者委托房地产中介机构代理服务，但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为代理人的