如何降低房屋地产项目工程成本.docVIP

如何降低房地产项目工程成本 但怎样降低成本呢？我想首先要明白一个项目到底包含哪些方面的成本，然后才能条分缕析、对症下药。我们看到很多企业是很没有统筹考虑的，有的环节死抠门，既影响了质量、又影响了声誉、还耽误了工期；有的环节则懵懵懂懂，稀里糊涂地花了冤枉钱。房地产项目的成本，大的方向划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用。这其中投资支出是大头，为了不引起混乱，本文只试着理一下投资支出这一块，即项目的工程成本。其他几个方面还有税收问题，我也许会有时间单独讨论，也许会在其他题目下涉及到。 1、土地费用。 过去地方政府经常将拆迁安置补偿责成开发商负责，随着社会的进步，这方面的事情会越来越少，开发商更希望拿到的是净地，而政府也希望减少麻烦，在拆迁安置上多下功夫。因此，对这部分费用就不再探讨。 土地出让金目前似无商量的余地，几乎所有的土地都要招拍挂。但是，从实际情况来看，招标土地极其有限，除了两限房时搞了一阵子外，很少在房地产项目上使用；土地拍卖比较多，特别是那些惹眼的地块，在拍卖会上出价最高者得，而出价最高者想必是经营上最有把握者；挂牌其实是房地产商最有工作可做的事。一定要去主动找地，主动与“地主”商谈且商谈过程一直必威体育官网网址，等条件谈好后申请挂牌，这时其他人是措手不及的，这样就有可能以较低的价格取得。当然挂牌过程中会有意外出现，公司要有预案且行动迅速。 取得的土地容积率是已经定好了的，如果楼面地价较低，可以继续与相关领导沟通提高容积率；最差也要充分利用容积率，充分利用地下、地上空间，以增加可销售面积或提高房子的价值，当然这种做法不能以降低楼盘档次为代价。对于用地红线外的土地也要考虑是否有利用的可能，比如景观营造方面的借景，公共绿地、公共交通、消防的借用，将与市政道路连接处的道路拓宽等等。 城市建设配套费一般按照建筑面积以固定单价缴纳，在建筑面积的筹划上要考虑，比如有些面积不好卖或根本没人买，如果将它们分割赠送就会极大地增加房子的附加值，那么就可以将这部分面积的层高定在2.2米以下，既少交了土地出让金、配套费（当然还包括设计费、监理费、审图费等等），又促进了房子的销售。注意，这部分增加的建设成本，每平方米也就几百块钱。在缴纳配套费时还要仔细研究政策细节，说不定能省一笔钱。比如，有的地方政府规定房地产项目配套费比例为公布单价的120%，但10万㎡以上的项目不涨价，这时动动脑子合理划分施工许可证上的面积（若分期开发）就可省掉许多钱，不动脑子就可能多花20%的钱。 2、前期工程费。 水文地质勘察要依规范进行，事前开发商要了解地质复杂程度，要审查勘察方案，通过招标或比对确定合理的勘察价格。 规划、方案设计、施工图设计、景观设计的设计院选择要统筹考虑，无论如何，施工图设计单位要在项目所在的地级市。规划方案设计不一定贵的就是好的，但价格太低一定不好，这也包括施工图设计。在选择设计单位时第一看能力、业绩，第二看地域，第三看价格。在设计费的支付上，可考虑一般设计院的设计费60%左右给了设计人员、40%作为费用、利润和税金这一情况，将一部分设计费折抵房产。 抵房是一个经常使用而又不可滥用的方法。它一方面减少了现金支出，另一方面促进了房产的销售，但不可滥用的理由是一旦服务商（包括承包商）的资金周转不灵，则会影响到服务质量和工程质量，给开发商带来损失。因此，开发商除了要了解房地产的知识外，还要了解相关行业的成本、利润、管理等。 施工场地的七通一平要很好地设计，在保证施工的前提下还要考虑管线的路由、选材是否节约，是否需要搬迁、是否利于保护等。施工队伍的选择和价格的确定也别马虎。 3、基础设施建设费。 基础设施建设费是项目用地规划红线内的供水、供电、供气、排污、绿化、通信、道路、路灯、环卫设施等的建设费用。 这一部分内容处理起来比较复杂，因为牵涉到太多垄断行业。对于有政府物价主管部门明文定价的项目，主要考虑取费基数是否正确，比如按建筑面积计算的，要想办法减少建筑面积，按户数计算的，要算清不需要某些设施的户数。对于没有政府定价、垄断企业需要做预算的项目，则要从设计方案、施工方案、材料价格、定额套用等方面严格审查，同时利用一些表示友好的手段。对于非垄断的项目，则按照正常的工程项目管理程序处理。 4、建筑安装工程费。 是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内装饰家具费等。对于这方面成本的控制，是许多教科书和企业规章制度的重点，我在其它文章里也多有述及，在这里，我只想强调两点。 第一点是必须从设计上考虑成本，一定要给设计人员充足的方案优化时间，尽管设计人员喜欢套用“老调子”，但是只要你希望、只要你强调、只要你鼓励，他们一定会想出更好的办法。动用你所有的人员和人缘，对设计图纸进行审核，讨论平面布置、结构型式、结构构件、材料用量、材质、材料规格