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《房地产基础知识培训》 一．与地有关的概念 三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。 二．与规划有关的概念 进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（开间一般限定在5米左右） 开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0—3.9米之间。 层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。 户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”。 户室比 = 某种户型套数 / （1幢、住宅群）住宅总套数 × 100% 建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三．与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权：指一家房地产有两上或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 四．与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 公摊面积： 1．公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。 使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。 结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%、商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 － 套内建筑面积 －