第2章资产评估.pptVIP

基本原理：资产的价值取决于资产的成本。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 理论依据： 1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 重置成本的计算 价格指数法 【案例1】某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本 。 1、当被评估资产在评估基准日前按原设计能力使用，评估基准日后按限产后的实际生产能力使用、功能性贬值按实际能力估算或不受生产能力大小影响时，此时的生产能力降低对设备的影响全部表现为经济性贬值，故以重置成本为计算基数； 2、当被评估资产在评估基准日前后都按限产后的实际生产能力使用、功能性贬值按实际能力估算或不受生产能力大小影响时，计算基数为重置成本－实体性贬值。此时功能性贬值与生产能力降低无关，但实体性贬值是受生产能力大小影响的，比如因资产老化致使生产能力下降，那么，也就意味着在实体性贬值的计算中已经考虑了基准日前未按设计生产能力生产的因素，这时，为了避免重复计算，就应在计算经济性贬值的基数时剔除实体性损耗。 3、当被评估资产在评估基准日前后都按限产后的实际生产能力使用、功能性贬值按设计生产能力估算且受生产能力大小影响时，计算基数为重置成本－实体性贬值－功能性贬值。此时应考虑实体性贬值和功能性贬值都受生产能力大小的影响，故与上同理，在确定经济性贬值计算基数时，为避免重复计算，应将重置成本同时扣除实体性贬值和功能性贬值。 已知某被评估设备重置成本150万元，由于企业设备配套上的缺陷，该设备实际负荷率为正常负荷率的50%，这种情况将长期继续下去；设备已使用4年，尚可使用5年；与同类技术先进设备相比，该设备每月多消耗生产用原材料1000元；假定折现率为10%，规模经济效益指数为0.6，所得税率为25%，求设备的续用价值。 解：实体性贬值＝150×4/9×100%=66.67万元 功能性贬值＝1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，5）＝3.41万元 1.?????? 以重置成本为经济性贬值的计算基数： 经济性贬值＝150×（1－0.5^0.6）=51.04，设备评估值＝28.88万元； 2.?????? 以重置成本－实体性贬值为经济性贬值的计算基数： 经济性贬值＝（150－66.67）×（1－0.5^0.6）=28.35，评估值＝51.57万元； 3.?????? 以重置成本－实体性贬值－功能性贬值为经济性贬值的计算基数： 经济性贬值＝（150－66.67－3.41）×（1－0.5^0.6）=27.19，评估值＝52.73万元 案例分析 【案例1】某待估资产为两室一厅居住用房，面积为100平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3% 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 则：资产评估值=100*1000×(1+9.3％)=109300(元） 【案例2】：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%， 则待估资产的评估值 =365.2×(1 - 30％)=255.64（万元 【案例3】假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。 评估值=1200/4%=30000（万元） 【案例4】某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限