标杆房企景观成本控制指导手册.docVIP

XXPKXX：景观成本这样控起来 景观品质的提升，真的是一分钱一分货，还是一分钱可以掰成两半花？这个需要对景观成本进行好的管理与分配，以合理的投入得到最佳的效果。本文看看XX和XX是怎么管理景观成本的。 产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。 按业内人士的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方，景观面积占楼盘可售面积的30%左右。一般而言，景观成本占房屋售价的2%是市场能够接受的比例，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。 当然，对于精品楼盘和企业标杆楼盘，在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，不适用成本2%法则，应采用客户调研确定法。 那么，景观品质的提升，真的是一分钱一分货，还是一分钱可以掰成两半花？这个需要对景观成本进行好的管理与分配。本文看看XX和XX是怎么管理景观成本的。 ▌一、管控硬景比例 XX景观成本的管控原则在于，“在有限景观总成本下，减少硬景面积，做出精致感。” 地块越小，容积率越高，硬景比例越高；别墅类型不同比例有区别，独栋比联排低；档次不同比例有区别，档次越高，硬景比例越低。 XX硬景比例建议指标：独栋别墅9%~10%，联排别墅12%~15%，中式别墅16%~19%；花园洋房17%~19%；高层公寓18%~20%。 下表例举重庆XX历史项目硬景比例： ▌二、水景：减少大面积水体，注重水体结构 XX的水体特点在于，多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体。 首先，水体底部结构宜用硬池底不宜用泥底，例如XX蓝湖郡、紫都城就因泥底水景受到过许多投诉，改造多造成成本增加。 其次，要做好水体结构，防沉降、抗冲击，做好防渗漏处理。大水体一定采用钢筋混凝土池底如XX水晶郦城、郦江、蓝湖郡湖东项目，小水体可适当采用柔性防水，如XX大城小院、香樟林项目等。 再次，硬铺粘合剂易用胶或低碱水泥，防止水体翻碱 此外，溪流遵循“意不断实分段”的原则，便于修补、打理，且有利于减低成本。 ▌三、绿化：分清主次及比例，注重养护 1.主景树和主景点 有业???专业人士提出，中轴景观可选用当地一定规格的乔木，其中，10~15厘米的占30%、20~25厘米的占5%，30厘米以上的占2%左右；色叶树种不低于10%。 而在小区公共景观上，亦可选用当地一定规格的乔木，其中，10~15厘米的占35%、15~20厘米的占3%，30厘米以上的占2%左右；灌木球径80厘米以上；选用四季景色变换植物。 道路绿化带景观上，常绿乔木占50%；灌木球径60厘米以上。 河岸景观上，以春、夏季观花、观叶、观果品种占50%。 此外，草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪，草皮可采用普通两季型。 XX的做法是，从乔、灌、地被、攀沿、草中选出主景植物，选主景植物以“低成本、易获取、绿量大、绿期长、易栽易活”等因素综合平衡，反过来指导设计。如西苑项目以小叶榕做主景树，香樟林项目则采用香樟，尤其是樟科的天竺桂。 对于XX而言，“没有廉价（难看）的植物，只有廉价（难看）的搭配”，而信奉每一个小区一定要有2~3处能让人产生视觉冲击并留下记忆点的景观。 2.管理乔木和大灌占总成本比例 总的来说，XX的乔木+大灌（2米以上）占总苗木造价超过80%，其中大乔+中乔（5米以上）占总苗木造价超过65%。但这其中要注意地区差别。 在XX所做的项目中，以重庆地区为例，乔木+大灌占软景总造价的60%左右，其中软景与苗木造价的差别在于是否有种植土。即使会大量提升乔木数量，减少灌木数量，但也建议控制在75%左右。 XX基于苗木成本分配有一个重点顺序：点睛树—大乔—中乔—小乔—大灌—点睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物（墙地）—草地被—片植灌地被—宿根花地被—草花地被。关于这一顺序，主旨在于控制20~40公分的中低层灌木用量，慎用草花，提倡多年生地被。 而对于上海XX而言，在苗木选择和绿化成本比例及各树种的搭配上，注重在效果一致的前提下，选用质量好、价格低的树种，以节省费用。行道树选择：上海XX的主要道路选用乐昌含笑代替香樟作为行道树，成本降低了40%。 与此同时，在主入口广场及会所周围道路行道树不选用上海XX的大银杏（胸径30~32厘米）及大榉树（胸径20~22厘米），而用嫁接银杏（胸径18~20厘米）和朴树（胸径15~16厘米），成本能下降40%；3株特大海枣（棕高4.5、胸径53~55厘米）选用古香樟（胸径63~65厘米、高7~8米、冠径7~8米），成本降低了40%； 花岗岩车行道的行道树香樟（胸径14~15 厘米、高4~5米、冠径3~3.5米）换成乐昌含笑（胸径14~15厘米、高4~5米、冠径3~3.5米），成本降低了30%； 大灌木多选用冠径在2.6~3.0米的大叶黄杨球