房地产估价结课论文.docVIP

房地产估价原则解读 本学期，在吴老师的指导下，我们顺利完成了《房地产估价》课程的学习任务，在本课程中，我们学习了与房地产估价的相关知识和房地产估价的原则与方法等，同时吴老师也结合自身经历，传授给我们了一些生活感悟和工作经验等我们比较感兴趣的话题。课程将以结课论文的形式对前期的学习成果加以熟练和巩固。本结课论文将对房地估价的原则进行解读。 房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求。房地产估价的原则是人们观察、分析处理房地产价格评估问题的准绳。不同的原则来自于不同的出发点，所以，原则之间可能会有矛盾，但彼此互不对抗，在解决问题的过程中它们的目标是同一的。解决一个问题往往会用到多条或许多原则，人们在原则问题上首先得到了统一，因此原则往往是迭加使用的，以排除法显露其效用。本学期吴老师主要给我们介绍了目前中国房地产估价的五条原则，即合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和公平原则。 1、合法原则 房地产估价必须以房地产的合法使用为前提，此即合法原则。 如在评估时涉及到房地产的用途、土地的容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等，这些都必须符合城市规划法、土地管理法、建筑法及税法等，否则将导致错误的评估。 2、最高最佳使用原则要求房地产价格评估要以房地产的最高最佳使用为前提。假如不以最高最佳使用为前提，不是评估的房地产在合法使用前提下能带来最高价值使用的那种状态价格，房地产将有许多不同使用用途下相应的价格。最高最佳使用原则帮助解开房地产价格的迷津，合理判断出正确唯一的房地产价格。 最高最佳使用原则以合法原则为前提，估价的结果应当确保估价对象最高最佳使用的合法实现。例如，因需对一个大型浴场的抵押价格作出评估，一则评为每平方米建筑面积近4000元，另则评为每平方米建筑面积6000余元。笔者直言4000元的评高了，6000元的还可以高一点。其道理就在于交易前后是否能保证在合法前提下的最高最佳的使用。因为前者仅仅从房地产作为不动产来评估的，注重的是房地产权利的登记及相应的证书，而后者不仅注意到了这些问题，同时认识到浴场作为一种特许经营公共场所，需要有相应的特许经营许可和证书，这些权利是附着在浴场这一特定的房地产之上的，又不随房地产权利而一定一并转移的。因此，要保证估价对象最高最佳使用前提下，在潜在的可能交易中实现最高价值必须将这些特许经营的证照权利，让抵押人承诺，一旦发生估价对象的抵押权的实现将随之一并让渡相应的权利，保证估价对象延续的合法使用和最高最佳使用。否则，如上述第一种情况，按浴场买卖交易后不能保证原使用用途的延续，改作他用4000元的6折价格也是牵强的。而如能保证抵押权在估价对象最高最佳使用用途的正常延续情况下的实现，在政府管理部门不再审批新的浴场的控制措施下，加之行业客观收益情况6000元是并未高估的价格。 3、替代原则是根据在同一个市场中具有相近效用的房地产，应当具有相近的价格，具有相近价格的房地产应有相近的价值效用，这样一种推断的方法准绳。替代原则的应用，为类似比较法的使用，即让人们从已被认识的客观事物出发与新事物比较，通过认识两者之间的差异去掌握新事物的简便方法的运用创造了条件。市场比较法，实际上也是一种类似比较，是类似比较透视市场交易行为的一种方法。一般的类似比较法包括类比基础、类比元和类比接口三部分组成。类比元是根据类比基础资料整理抽象成的适于比较换算的元素，而接口资料提供的是纵横向换算的共同基础。通过类比换算完成替代，也就是在房地产价格评估的市场比较中运用替代求取估价对象的市场价格。 四、估价时点原则 在估价作业上，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用均应以该时点为基准。这就是估价时点原则。 估价时点也被称为评估基准日，它是指决定评估对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。在房地产估价上若不以估价时点为基准日，则因市场的变动会出现很多混乱，如供求状况分析、价格影响因素分析、区域因素分析、个别因素分析以及对房地产的用途是否合理的分析和房地产投资或改造的合理性分析等。因此，坚持估价时点原则不仅是保证估价作业顺利进行的前提，也是在房地产估价上遵循房地产价格的客观法则，如供求法则、变动法则、适合法则和机会成本法则的保证之一。 在房地产估价上坚持估价时点原则，还具有更为重要的意义： (1).估价时点明确了估价的责任界限。 (2)估价时点是确定建筑物折！日、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。 5、公平原则要求房地产估价必须站在公正的立场上，求取客观合理的房地产评估价格。其实公平不等于天平，天平只要两头平，公平之平甚至超出了三维的问题。公平原则涉及广泛而又深层的问题。如对抵押的在建工程估价，双方的权利界面则应以可让渡为公平，而不是看其房地产形态；对动拆迁房屋和安置用房的价