商业地产大型主力商合作模式.docVIP

商业物业持有者与大型主力商家主要 合作模式探讨 目前中国商业地产领域的大型主力商家和物业持有者的合作模式主要分为3种，即租赁、资产产权销售、和股权合作模式。而这3种模式又可以细分为8种模式，以下将这8种合作模式做一简单介绍，仅供参考！ 1. 租赁模式 租赁合作模式主要分为纯租金、保底租金+扣点、和纯扣点三种合作模式。 1.1 纯租金模式 纯租金模式，顾名思义即物业持有者将物业租赁给大型主力商家，然后获得租金收益，和未来商业物业增值部分的收益，不参与其具体的经营和管理工作，销售和收款等经营活动都由主力商家自己负责 1.2 保底租金+扣点模式 保底租金+扣点模式（两者取高）即设置一个保底租金，在此基础上，再从营业额中提取一定比例的扣点的作为其主要收益的模式。本模式相对于纯租金模式，提高了对大型商家的实际经营实力的要求。并提高了物业持有者收入预期，但一定程度的影响最低收益的水平。 在租金的收取上，物业持有者实行“保底定额加扣点（返点）”或“定额与扣点孰高确定租金”的形式，即物业持有者出租经营场所时，先收取一定数额的租金，在约定的结算周期内销售额乘以一个商定的比例（扣点）计算出来的结果小于先行确定的基数，主力商家则按先行确定的基数向物业持有者支付租金，如果根据扣点计算的结果高于基数，主力商家则按扣点计算的结果支付租金。 “保底定额加扣点（返点）：即设置一个保底租金，在此基础上，约定实现一定的营业额度再计取提取一定比例的扣点的作为其主要收益的模式。 在租金的收取上，物业持有者实行“保底定额加扣点（返点）”的形式，即物业持有者出租经营场所时，先收取一定数额的租金，在约定的结算周期、经营销售额达到一定数额时，销售额乘以一个商定的比例（扣点）计算出来的数额作为物业持有者的经营提成收入。 1.3 纯扣点模式 本模式不设定一个固定值，最终的租金收益取决于商家的销售额和实际约定的扣点比例。。 物业持有者给主力商家提供经营场所，物业持有者不参与实际经营者的经营和销售管理工作，大型主力商家的商品销售结束后（或者双方约定一个结算期间），物业持有者按一定的比例计算收取经营场所的租金。 2. 产权销售模式 产权销售模式可分为整体出售和以租代售2种模式。 2.1 整体出售模式 即开放商将物业整体出售给主力商家，一次性获益，并无后续租金收益和物业商业物业升值后带来的收益。 2.2 以租代售模式 以租带售方式就是将物业出租给主力商家，并与主力商家签订一个合同，在合同期内买所租的物业，开发商即以租房时的价格卖给主力商家，而主力商家在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待主力商家付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果主力商家在合同期限内不购房，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房屋租赁收入。 3. 股权模式 股权模式即开发商与主力商家合资成立股份公司共同经营管理，可主要分为股权交易/购买、债转股、和合作经营3中模式。 3.1 股权交易/购买模式 由主力商家或者开发商为主体成立经营管理公司，另一公司出资购买经营管理公司的股份，从而成为股东。经营管理公司最终由主力商家和开发商共同经营。 3.2 债转股模式 由主力商家作为投资的主体，将商业银行原有的信贷资产——也就是开发商的债务转为主力商家对开发商的股权。 3.3 合作经营模式 由商业物业开发商或全资子公司和大型主力商业按约定的比例共同出资注册一家商业管理公司，后由这家合资公司从商业物业持有者手上按事先约定的租金承租，共同承担经营风险和经营收益的合作模式，商业物业的持有者可以获取商业物业增值所带来的收益。（该合作模式一般是由大型主力商家控股）。 以上仅作为贵司参考！ 传世（中国） 西安公司 2011年10月26日星期三 传承商道 世袭繁荣