解决经济适用房建议.docVIP

7.1重新定位经济适用房的性质 经济适用房现在性质是有保障性质的商品房，可以在五年后上市交易。由于当前北京市经济适用房需求量大，供给量少；并且很多经济适用房落入高手入者手中，同时出现出售率，出租率极高等现象。为解决这些问题，本文首先第一个要重新定位经济适用房的性质，把经济适用房定位为面向中低收入家庭的住宅保障房，只具有保障房性质，而不能再具有商品房的性质或者是准商品房的性质。具体来说，在经济适用房退出时候，交易的对象只能是房管局或者是政府有关部门，然后再按要求重新分配给急需经济适用房的中低收入家庭。从另一个方面保障了经济适用房供给数量上的稳定，同时能很好减少经济适用房对象错位现象。 7.2. 建立专门管理经济适用房的部门 专门管理经济适用房的部门，主要的职能是，出售经济适用房；对经济适用房在出售后进行监管；回收经济适用房。在出售环节，做到公开，公平，公正，目的是让经济适用房真正的落到中低收入家庭手中；在出售后环节，有专门的人员对经济适用房进行监管，如，定期核对经济适用房家庭的收入情况，监管其是否有出租现象，从根本上拒绝出现经济适用房落到高收入者手中，出租等行为。在回收环节，在重新定义经济适用房的性质后，北京市经济适用房实行“内循环”机制。“内循环”制度实现经济适用房的循环利用，减少了经济适用房保障功能的局限性，使得经济用房始终都用于解决中低收入家庭的住房问题，可以照顾到更多的中低收入者，为更多的中低收入家庭提供福利。“内循环”具体实行时:经济适用房不退出时，住户可以享受该住房，但是当住户达到高收入标准时，应主动退出该住房,由政府回收，并偿还一定的金额，否者做出原价3倍的罚金；经济适用房退出时，出售的对象只能是北京市管理经济适用房的部门，然后再由该部门对经济适用房进行再次分配。总之，建立专门管理经济适用房的部门，是为了杜绝出现骗购行为，出租行为，同时避免由于收入达到高收入水平的家庭还继续享有社会福利补助这类情况的发生，实行“内循环”的退出机制，回收之后的经济适用房又可以转卖给符合条件的中低收入家???，保证了经济适用房的供给数量的稳定，从而在根本上有保障了经济适用房的公平性和效率性。 7.3.完善北京市经济适用房资金体系 北京市经济适用房必须建立完善的资金体系，要有独立的管理资金部门。该部门的职能主要是，在建设经济适用房资金政策上，鼓励企业投入经济适用房的建设；在出售政策上，细化经济适用房补贴方式。具体来说，在建设经济适用房资金上，由该部门提供企业建立经济适用房的贷款，给予企业的较低的贷款利率和相关优惠政策。如，降低经济适用房开发的费用，税金，交易费，这些费用占到经济适用房价格的三分之一多，而降低的这些金额，政府可以从商品住宅的土地及税收方面获得相应的补偿，起到平衡社会资源的作用。同时在资金上，政策上鼓励私企进入经济适用房市场，如比国企更低的贷款利率，调动私企建设经济适用房的积极性。这样可以充分利用社会企业多余资金投资到保障房市场中，减少政府财政和央企的压力，避免经济适用房建设资金的断裂。 在出售政策上，细化经济适用房的补贴方式。从上文，北京是经济适用房的价格高出中低收入家庭的承受能力，对购买经济适用房的用户，做出补贴是有必要的。目前的经济适用房制度主要是对符合标准的对象给予购房优惠，一般采取一刀切的办法。建议细化目前经济适用房补贴方式，以加大经济适用房保障力度，并凸显社会公平。考虑到经济适用房的建设和保障资金的优先性及制度的公平性，可以结合北京市的经济发展状况、申请者的人均收入水平、家庭收入、已有的住房面积和人均住房面积、产权状况等实际情况，确定一个相对科学的打分，或者说排序的标准，据此分成若干等级，按照等级在购房优惠的政策基础上，再给予不同额度的货币补贴，以避免目前经济适用房政策过于粗放的现状，同时弥补现有住房保障体系的缺陷徐勇民，经济适用房购置群体购买力现状解析，建筑经济，2010 年第 9 期 。 7.4.综合规划北京市经济适用房的建房地址和配套设施 首先，在筹建政策上，北京市经济适用房的开发模式有三种，其中第二种是采取经济适用房和商品房配建方式，本文建议取消该种建设模式，主要的原因在于，一个方面经济适用房和商品房配建，造成管理，监管难度加大，不利于甄别住户是否属于中低收入水平；一方面，作为经济适用房住户的中低收入家庭，和高收入家庭一起混居，只能增加他们日常的生活成本，不利于他们生活质量的提高。 其次，表3-2：北京市历年经济适用房的项目表明，北京市经济适用房的选址过于边缘化，大多位于四环以外。另外，本文考虑到拆迁旧城用于建设经济适用房成本加大。综合考虑，本文觉得不适宜在旧城上改建经济适用房，经济适用房项目应规划到专门的地区，而在这专门的规划区中配套有医院，中小学，超市，银行、菜市场等生活必须设施，另外配套书