莱安逸境项目商业定位及住宅产品建议方案.ppt

3层业态定位 业态定位： 橙色区域-高档中餐 绿色区域-健身、瑜伽、SPA 剪力墙密集区可用作更衣室、淋浴室、办公室等。 4层业态定位 业态定位： 紫色区域-会所 红色区域-中高端品牌娱乐 将会所与娱乐设置于相近区域，在业态属性上接近，实现相关资源共享。 第二部分 住宅部分产品建议 一：我们面临的市场环境 区域市场及客群分析 东方米兰 华府新桃园 牡丹公园 牡丹庄园 枫林华府 昆明花园 黄金嘉园 卡布奇诺 中央首座 公园国际 公园天下 公园首府 周边在售及待售项目一览 本案 方圆1公里竞争项目超过10个 竞争状况极其严峻 从竞争状况看 从产品看 区域内住宅项目定位差别较大，产品丰富 区域内11个在售及待售项目，有城中村性质的如华府新桃源、牡丹庄园，也有品牌项目如枫林华府、融侨首座。而且从售价、产品规划、配套方面看，差别较大，售价从4000左右到7000左右，差价极大，涵盖中高低档物业 区域市场概述 从户型配比看 2室为主力户型，3室因档次不同呈两级分化 区域内普通住宅项目多数以2室户型为主力户型，如黄金嘉园、卡布奇诺公馆 而品质较高项目三室户型配比普遍较高，如枫林华府、东方米兰，且三室面积多在140㎡以上 1室户型相对较少，销售状况不尽人意，如捷瑞公园首府、黄金嘉园等项目的小户型销售缓慢 区域市场概述 从购买群体看 一室户型主力购买人群 分两种人群，一种为城市小资阶层，以高新区工作者为主，购房主要用以自住，但不排除以后投资的可能性，约占比例40%，另一种人群为投资，分布范围较广，来自西安各个区域及外区域 两室户型主力购买人群 高新区工作者，约占60%的比例，其它为西郊客户，所属厂矿效益较好，其次为城南人群，购买目的主要为自住 三室以及三室以上户型主力购买人群 客群广泛，非本市的外地置业者较多，对舒适型三室（130-145㎡）需求较大 区域市场概述 从畅销户型看 两房最为畅销 两室户型因需求高最为畅销，该区域目前畅销的两房多为舒适型两房（80-95㎡）但这并不意味着紧凑型两房（70-80㎡）销售难度大，从目前这个区域看，紧凑型两室较为稀缺 其次，为舒适型三房 高新区房价高，因此购房群体经济基础较好，多为本市居民改善居住活外区域客户闲多用途购房，多喜购买130-145㎡之间的舒适型三房 一室房源销售状况最差 该区域虽为高新区，但非高新区繁华区域，商业配套一般，对一室销售无法形成有力支持，去年畅销的高新枫尚主要原因为其高性价比 区域市场概述 两房及小三房依然为市场欢迎的主力产品 近期区域市场状况 受5.12地震影响及中国严峻的经济形势影响，近期该区域购房呈以下几个特征 投资客户减少 受股灾及通货膨胀以及部分一线城市房价下跌影响，投资客户大幅萎缩 大户型销售缓慢 大户型购房者共同的特征为并不急于购房，在房地产行业形势不太乐观、舆论引导下此部分购房者观望氛围浓厚，直接导致大户型销售速度极慢 销售速度普遍放缓 销售速度普遍放缓的原因主要原因来自三个方面，首先为07年提前透支08年的部分置业计划，另外该区域多数房价在5000左右，再加上经济形势严峻，部分购房者暂时购买力不足，再其次，部分购房者持观望态度，延缓购房计划 区域市场概述 未来趋势判断 2008年8月份西安市普通住宅成交均价较7月份下降5%，每平米下降209元/㎡ 2008年9月4日的金秋房展会为近年来最为惨谈的一届，人气及参展商较同期明显下降 2008年9月4日西安市人民政府颁发《关于恢复房地产业发展的若干意见》文件意图通过政策救市，对此，行业人士分析弊大于利，无形中向购房者传递了市场低迷的信息使之观望情绪趋于严重 同时，众多新开盘项目销售价格明显低于周边在售项目，西安 房地产市场正处于隐形降价的过程中 中国经济进入调整期，经济增幅放缓，对房地产行业影响大 西安房地产市场进入调整期 房价小幅下降可能性极大 区域市场概述 二：项目自身分析 项目价值及产品分析 项目三大功能价值 居住价值高 紧邻高新区核心区域，近距丰庆公园、牡丹公园、唐城墙遗址公园，居住价值高 投资价值高 为高新区为数不多的稀缺土地资源之一，而且地处唐延路、西二环、南二环之间夹角地带，势必使得部分楼位投资性大于居住性 决定产品规划上必须具备 居住、投资、商务三大功能 商务价值较高 高新区成熟地段，交通便捷，是高新区小型商务办公理想之地 项目自身分析 从现有总平规划看，项目主要分为以下几类。 城市豪宅——对应项目1#楼，全部为大空间三室户型 精品住宅——对应项目2、3#楼，为舒适型三室或两室 公寓产品——对应项目4-6#楼，一梯多户的中小户型结构 * 莱安逸境项目商业定位及住宅产品建议方案 2008年9月 第一部分 底商业态定位建议 一、商圈结构审视 我们处于怎样的位置 半径1km 战略金三角 城西、城南、