荷泽巨野花冠路项目提案报告.ppt

商业地产的消费者从本质上而言， 只分两类： 一类是商业运营后所针对的消费人群； 另一类是商铺购买者； 商铺购买者又可分为自营户和投资客； 而自营户本质上也可以是投资客！ 消费群体分析-商业模型 2 消费群体分析 消费商圈 消费群体分析-消费商圈 边缘商圈 次级商圈 核心商圈 核心商圈：市场的主要商圈，是目标顾客分布最为集中、购买频率最高的区域；一般集中了市场50-80%的目标顾客，消费额占到75%左右。 本案对核心商圈的判定：以项目地为中心的3公里辐射范围，主要指巨野城西片区。 次级商圈：市场的次要商圈，目标顾客分布比较分散，约占市场总顾客数的15-25%，消费额占到20%左右。 本案对核心商圈的判定：以项目地为中心的5公里辐射范围，主要指巨野整个区域。 边缘商圈：包括其他所有顾客，市场更分散，消费额占到5%左右。 本案对核心商圈的判定：以项目地为中心的30公里辐射范围，主要指巨野周边各乡镇区域。 消费人群：指商圈所涵盖的客群。对本项目具体而言：立足巨野城西，辐射整个巨野片区；涵盖各年龄层次和高中低档全客层消费。 消费群体分析-消费商圈 3 消费群体分析 客群定位 消费群体分析-客群定位 巨野商业市场客群定位 A/ 消费群体分析-客群定位 消费群体分析-客群定位 ①核心客户群 巨野中产阶级投资者和个体经营户 ?客户类型 1、公务员：年龄在28—50岁之间，有投资意识，收入稳定，有丰厚积蓄，对该片区前景看好。 2、中高层白领：年龄在30-45岁之间，收入较高，对该片区前景看好，有投资意识，企业、银行、证券等高级职员及管理人员。 3、本地富裕居民：年龄在35—60岁之间，文化程度较低，看重自有商业物业回报理想，有多次置业行为，对投资商铺兴趣浓厚，并具有专业眼光。一铺养三代的观念根深蒂固。 4、私营企业主及本地个体经商者：年龄在30—55岁之间，有较强资金实力，从事与本项目主题定位相符的商业经营，即自用型客户。 ②重点客户群 巨野及周边乡镇客户 ? 客户类型 1、私营企业主：对项目未来看好，有着敏感的投资意识，渴望高回报，重视项目后续经营能力。 2、房地产投资客：资金实力较强，在两地价格的反差下，看好商铺的高性价比，期望高增值的利润回报。 B/ ③重点客户群 外地投资客（菏泽） 区域发展前景看好； 一个好的商业项目； 具有吸引力的回报率。 消费群体分析-客群分析 巨野商业市场客群定位 C/ 消费群体分析-客群分析 巨野商业市场客群定位 PART Ⅴ 项目分析 Project Analysis ——根据本项目所在的区位，探寻本项目产品定位的方向 O S W T (优势） (劣势） (机会） (威胁） 加强优势 抓住机会 弱化劣势 避免威胁 项目分析-SWOT分析 位于巨野城西，新城将快速形成，交通十分通畅； 规划领先，独立门面街铺、展厅、商务楼复合型商业体； 中高档、一站式、多功能市场，填补市场空白； 引进知名运营商，做巨野建材专业市场第一 品牌； 朗佳团队丰富的商业营销策划代理经验。 优势 劣势 机会 威胁 周边配套尚不完善，距传统中心区有一定距离较远，商铺目前价值尚未完全彰显； 项目所在片区商业氛围薄弱，尚未成熟； 区域客群消费力有限； 巨野未来发展前景广阔； 市面上可售五金商铺少，租金稳定，市场呈饱和状态，一铺难求； 区域房地产市场渐热，对家居建材需求旺盛； 大量保险资金涌入商业地产，行情看涨。 巨野大元商贸城和鲁西南建材城将分流部分投资者； 招商街商户非整体搬迁，主观上不愿意搬迁； 宏观形势不明朗。 项目分析-SWOT分析 问题点 项目分析-问题点 项目分析-问题点 ? 从本质上而言，本案是一个区域性市场还是跨区域市场？ 项目分析-问题点 本案商业建筑面积13.3万平方米，规模适中，且区域商圈也没形成规模，不足以支撑本案成为一个超强辐射力的跨区域大型家居建材中心； 本案在巨野本质上属于一个区域型专业市场，我们战略是做巨野的第一，即巨野地区最大最齐全的五金家居家电总汇。 虽本案是一个区域市场，但对周边区域仍有一定的辐射力。 项目分析-问题分析 本案关于五金的业态定位，是在传承巨野五金经营发展历史的基础上，在商业规划、经营模式和品类品牌等诸方面实现创新；结合巨野城西重点打造成综合居住区和商贸区的定位，我们对本案业态的思考是什么？ 本案在业态定位上应着眼于跟巨野城西未来发展战略相匹配的、具有前瞻性的互补型业态。 具体业态后续我们从经营角度再作深入分析。 项目分析-问题分析 ? 回报模式是否需要？若需要，应如何设定？ 项目分析-问题点 楼盘 投资回报率 鲁西南建材城 年回报率5%，三年包租 大元