聚龙地产巢湖太湖山路项目项目理解及初步思考.ppt

建筑形态意向 ≥25% 绿化率 59131.56㎡ 总建筑面积 ≤35% 建筑密度 ≤2.0 容积率 29565.78㎡ 总用地面积 项目用地指标 建筑面积初判 以用地条件来看，项目建筑基地面积为：10348㎡， 以总建筑面积59131㎡计算，本项目地上可建造5.7层。 人流动线 卸货区 商场入口 规划设计建议： 1、沿火车站、汽车站、太湖路设置沿街商铺，层高定为5.6米，体现项目的通透感； 2、项目东北角设卸货区在（负一层），车行动线沿项目东侧与汽车站之间设置； 3、沿项目东西南三面设商场主入口，人行动线沿三边设置； 上下货车流线 建筑形态示意图片 规划设计示意01 规划设计示意02 内部街区示意01 内部街区示意02 内部街区示意02 其他规划设计建议： 1、中庭的设置：项目中心设立中庭，可填实以增加使用面积，与周边商街用连廊连接，形成露天的开唱空间 2、观光电梯和手扶梯的布局围绕提升每间商铺的均好性的原则，促进商铺的销售。 B地块项目整体属性界定 充分依托裕溪路与太湖路主干道优势，凸显本项目区域配套功能，与市区业态向区隔。 以老城区、政务文化新区和经济技术开发等往来人流为依托、承载着提升区域商业配套、给外来游客留下深刻烙印的使命。 项目使命 * 聚龙地产 巢湖 太湖山路项目 项目理解及初步思考 谨呈：聚龙地产 2010年1月 合富辉煌房地产（安徽） 此次汇报需要明确的问题 项目自身商业价值如何？ 项目所在区商业氛围如何？ 城市商业规划对本项目商业定位有何影响？ 巢湖本地商业案例对项目有何启示？ 报告需要分析的内容汇总 ？ 城市主要在售、在营商业 本地案例借鉴 ？ 项目定位建议 ？ 城市概况及商业发展规划 城市商业发展机会 ？ 区域商业现状 区域商业氛围 ？ 项目四至及各地块商业价值 项目商业价值研判 分析结论 调研内容 目录 B地块 裕 溪 路 太湖山路 A地块 A地块技术经济指标 ≥25% 绿化率 59131.56㎡ 总建筑面积 ≤35% 建筑密度 ≤2.0 容积率 29565.78㎡ 总用地面积 B地块技术经济指标 ≥30% 绿化率 49942.635㎡ 总建筑面积 ≤30% 建筑密度 ≤1.5 容积率 33295.09㎡ 总用地面积 项目分为A、B两地块，内部有拆迁，开发条件不完备 项目本体 本项目位于巢湖市经济技术开发区； 项目以太湖山路为界，分为A、B两个地块，A地块位于火车站与汽车站之间；B地块位于太湖山路与裕溪路交叉口西南角； A地块现为城中村，还未拆迁；B地块中也存在少量城中村建筑尚未拆除，开发条件尚不完备； B地块 裕 溪 路 太湖山路 A地块 A地块东 汽车站进站路 A地块西 火车站站前路 A地块南 太湖山路 B地块东 裕溪路 B地块西 回迁楼 B地块南 回迁楼 A地块北 铁路 B地块北 太湖山路 项目四至：项目周边新城形象正在形成之中 项目本体 A 世 纪 大 道 裕 溪 路 太湖山路 B 汽车站 巢 湖 路 龟山路 半汤路 裕溪路：向北通往高速公路、向南通往庐江等县镇，对外交通便捷； 太湖山路：通往合肥； 世纪大道：通往市区和湖区； 道路交通：路网通达性好，外向交通优势明显 项目本体 长江路 高速公路 合肥方向 火车站 市区方向 庐江方向 路网发达、外向交通优势明显，利于形成商业辐射面； 世纪阳光家园 金科世家 嘉和花园 世纪阳光花园 世纪新都 凤凰名城 天巢广场 城市之光 徽商御花园 明珠宝坻 世纪广场 世纪新都 巢湖大市场 金科世家 区域人气：除车站带来的流动人口外，项目周边居住小区分布比较分散，人气不旺 项目本体 商业价值：路网通达性好，外向交通优势明显 项目本体 A ＜ B 商业价值 适合发展沿街商业，发挥地块沿街面广的优势 较小 进深短，商业价值等级较高 两面临街，沿街面广，商业容易展现 1.5 规划楼层较低，商业价值较高 狭长，适合沿街排布 B地块 适合发展集中商业，弱化由于大进深造成的商业等级减弱 商业形态 较大 规划难度 进深大，商业价值等级逐渐减弱 进深 沿街面较短，商业价值不易展现 沿街面 2.0 规划楼层较高，商业价值拉低 容积率 较方正 地块形状 A地块 指标 汽车站 火车站 太湖山路商业业态落后，且档次较差，人气依靠周边居住社区的客群。 裕溪路基本无商业氛围，仅有的商业则以城中村的形式出现。 巢湖大市场是巢湖唯一的专业五金、建材市场，因此也成为世纪大道旁相对人气较旺的商业。 巢湖大市场 裕溪路 商业氛围：区域餐饮类商业发达，建材类商业开始向专业市场过渡 项目本体 ？ 城市主要在售、在营商业 本地案例借鉴 ？ 项目定位建议 ？ 城市概况及商业发展规划 城市商业发展机会 ？ 区域商业现状 区域商业氛围 A地块：集中商业 B地块：沿街商业 项目四至