聚润机构合肥物流大道项目可行性研究报告.ppt

市场竞争—区域重点商业调研 总建筑4万方，地上4层，地下一层，层高5.8-6米，集超市、精品购物、文娱休闲、时尚家居、生活服务、生鲜、餐饮大型商业综合体；商铺面积20-60平方； 商业案例：乐活广场 销售状况： 一期09年底推出1-2层，开盘当天去化50%；二期10年5月份推出负一层，开盘当天60%； 销售价格： 一层街铺开盘均价为2万元，内铺均价为1万元；二层开盘均价8000元，负一层开盘均价为8700—9500元/平方米； 销售政策： 当时采取售后返租形式进行销售。其中，负一层返租16年，回报率按6%、7%、8%逐年递增，前6年房租直抵房款；一层返租3年，回报率均为7%，前三年房租直抵房款；二层返租5年，回报率按7%、8%、9%逐年递增，前三年房租直抵房款。另外，客户与运营商签订委托经营管理合同。 商铺采取售后返租形式销售在当时对投资客诱惑力极大 商铺运营商缺乏强力商业公司，导致经营不善 市场竞争—区域重点商业调研 商业案例：世纪天乐 世纪天乐商业广场项目是馥邦集团打造的商业巨舰，是集批发、零售、办公、仓储、美食、娱乐等多功能于一体的三栋连体高楼，商业体量8万方。 商业规划业态： 一层超市、银行、美容美体、医药专卖店、美食、茶吧、特色餐饮； 二层服饰、童装、风衣、床上用品、皮具、家居饰品、男女饰品； 三层外贸商品、男女服装、箱包皮具、工艺饰品、餐饮； 四层美食、电影院、KTV、网络会所、电玩城、儿童游乐场、健身房等； 主力店规划：大地数字影院、苏宁电器、时光隧道电玩城、玩物上质、合家福超市； 商业业态规划上面向区域生活类，引进大型主力店 项目铺数： 一层为141个商铺，2层为199个铺位，3层为175个铺位,4层为183铺位 主力店面积：40-50平方 项目均价：当时一层外铺均价为35000元/平米，内铺均价为15000元/平米；二层均价为9500元/平米；三层均价为8500元/平米；四层均价为6500元/平米； 销售政策 项目包租5年，5年后可以再续约5年，前3年租金抵房款，1-5年返祖年回报率5%，5-10年返祖年回报率10%，10年后可自主经营，或开发商150%回购； 销售采取返租加回购，保证投资商铺信心 新站区区域人口有限，产业导入带来人口消费水平和消费时间都有限； 入驻商家品牌低廉，影响商业整体形象；强有力的商业运营公司能力不足。 市场竞争—区域商业市场小结 区域性商圈正在形成，家天下15万方商业体短期内成为区域商业中心；其他集中商业虽然前期销售火爆，但同时都面临运营难题； 商业规模是越来越大： 商业是否一味追求规模规模效应，从4万方到15万方商业，谁将成为区域商业中心的老大；这要看区域人口规模、消费水平、住宅开发体量带来人口，显然新站区在住宅开发量和人口导入都较弱，依靠产业导入人口，消费能力有限； 从去化速度来看： 乐活广场和世纪天乐采取的售后返租和回购在当时是取得了较大的成功，吸引了投资者的目光，经过几年这后运营商都出现了较大难题，购物客户不足，商家流失，所以在后期商业运营商是得不偿失； 临街商铺去化周期短，家天下、康城静林湾、阳光汇景临街商业去化仅3-4个月； 从产品来看 区域集中式商业主要面积控制在30-70㎡内，临街铺商业有的相对偏大； 临街铺商业面积可以适当做大，可以做到一拖二、一拖三产品，但要控制总价范围。 客户定位—项目常规性客户来源 客户主要来源范围来源庐阳片区、新站区和新站工业园、瑶海区片区；新站片区和庐阳片区主要产业导入客群。 庐阳片区 新站区站南 新站工业园 瑶海区 客户定位—项目基础性客户来源 庐阳区工业园与新站开发区产业人员；胜利广场和财富广场上班一族；新站区商贸城和安徽大市场生意人； 白马服装 胜利广场 财富广场 安徽大市场 光电产业 新站实验开发区 庐阳工业园 客户定位—项目客户定位 客户年龄层次在28-45岁之间，城市奋斗和打拼人员属于刚性或首改客户，大盘和交通便捷性。 核心客户： 年龄层次在28-45岁之间，刚性和首改客户为主，产业工人、企业和事业单位中高层管理人员、生意人； 重要客户： 区域拆迁，具有很强的区域情节和原居住周边客户；合肥各区域的企业和事业单位中高层、职员等 边缘客户： 省内客户、省外客户，工作变迁或者生意的需求进入合肥； 项目定位建议—项目定位 区域性第一盘，地铁一号线带来交通便利性；沿着城市化进程路线和旧城改造的步伐下产生； 区域内家天下和昊天园都属于区域内大盘，但都已经属于成熟性社区，未来区域再无这样复合型大盘。 建议项目开发走中高端路线，由于外围环境较弱，仅依靠交通难以支持项目，可以在内部景观、产品户型、物业管理、建材等进行市场的优化，提升项目核心价值。 金地国际城 新站区百万方都市生活蓝本 一座城市荣耀与繁华 金大地合肥3号