商场超市选址.ppt.pptVIP

2、影响商圈大小的因素 １、业态不同，商圈的范围不同 ２、分店所处位置不同，商圈范围不同 ３、单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商圈范围不同 ４、顾客购物出行方式不同，商圈范围不同 ５、顾客购物频率不同，商圈范围不同 3、商圈的测量方法 （1）赖利法则 Dab为城市（或社区）A商圈的 范围。 d为城市（或社区）A和B主要 干道之间的距离。 Pa 为城市（或社区）A的人口 数量；Pb 为城市（或社区）B 的人口数量。 Da ：a地到商圈分界点的时间距离 （小汽车行使时间）； Da ＋Db :两地之间的时间距离 （小汽车行使时间）； Pa :a地的销售面积； Pb : b地的销售面积。 （2）科亨.阿普波姆法则 3、赫夫法则 Pij为消费者从住所前往商业区的可能性； Sj为某类商品在商业区内的总营业面积； Tij为消费者从住所到商业区所需花费的时间； 入指用来衡量顾客因购物类型不同而对路途时间的 重视程度； n为不同商业区的数量； 入需要通过实际调研或进行相关运算加以确定。 4、问卷调查设定法 （1）顾客调查，包括住址、来店频率（次／周、次／月） 大型店利用频度、竞争店利用频度； （2）绘制商圈； （3）计算商圈内的住户数； （4）预算销售额； （5）划分商圈层次。 第三节 商圈调查与分析 一、市场调查的目的 二、调查资料的来源 三、商圈的调查与分析 三、商圈调查与分析 1、商圈潜力调查 就是调查该地区内消费者 生活状态的资料，了解商圈范 围内有多少人口、多大的潜在 消费额、人们的消费行为等，以 确定其发展前景如何。包括 ①商圈人口调查与分析 ②商圈客流量调查与分析 ③潜在消费额调查与分析 ④顾客消费倾向分析 2、城市结构调查 ①地域 ②交通 ③繁华地段 ④各项城市机能 ⑤城市发展计划 3、商圈竞争店调查 商圈竞争店情况调查 ：综合调查 、 商品能力调查 、店铺调查 、店铺 运营管理调查。 饱和指数分析： IRS：饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客数 RE ：某地区每位顾客平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积 1、连锁分店销售额预测 （1）购买力估算法 （2）商店业绩类比法 （3）卖场面积比较法 2、新建分店投资预测 列出投资项目名细，计算 总投资 ； 参考其他超级市场单位面 积的投资计算总投资 。 3、新建分店费用预测 包括：人工费、房租、促销 费、水电煤气费 四、分店开设的投资回报率预测 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 连锁店选址 麦当劳商业选址开店迅速眼光独到 麦当劳商业选址开店迅速眼光独到 花大价钱调查　费大力气评估———业内曾经流传这样一种说法：“选铺跟着麦当劳，人流客流肯定好！”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征。我们可以看到麦当劳开业的店铺或者在闻名中外的金街，或者在不是热点、不温不火的五环路以外，其门庭若市的状况总让人不得不佩服其选址的精明，麦当劳开一家火一家，不能不让业内外人士交口称绝。　　为了探个究竟，笔者采访了业内的商业选址专家，间接探讨了麦当劳选址的几大要素，给投资者以参考。 ●开店迅速眼光独到　　全球快餐连锁巨头麦当劳公司表示，麦当劳公司中国区首席执行官杰夫?施瓦 茨在接受媒体采访时说，麦当劳还计划２０１０年在中国分别增开１７５家分店。　　这么快的开店频率，一定有自己的开店诀窍。北京汇博行房地产经纪有限公司董事、总经理潘好龙开说：“在连锁快餐店的选址要素中，城市的规划是最重要的，麦当劳也不例外。”将城市未来的发展趋势纳入选址的重要原则，这必然是麦当劳成功的重要因素。　　 一位专业人士告诉笔者麦当劳布点的最大原则，就是２０年租期不变。所以对每个点的开与否，都要通过３个月到６个月的考察，再做决策评估。考察重点是看其是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区是布点考虑的地区。　　 其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。麦当劳在选址中前进的每一步，都是以缜密调查为基础的。 ●新城、郊区———适合的新阵地　　麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的，而如今也