第一章 房地产改.pptVIP

房地产开发与经营尹奇 第一章：房地产开发与经营概述 第二章：投资机会分析（投资环境分析、市场调查与预测） 第三章：可行性分析（财务分析、不确定性与风险分析、可行性研究报告）　　　　　　　 第四章：前期准备（成本费用估算与资金筹措、规划设计方案、项目报建、项目招投标） 第五章：土地的取得　　　　 第六章：实施——项目建设　　 　　　　　 第七章：营销　 　　　 第八章：房地产交易　　　 第九章：物业管理 　 　　 第一章 房地产开发经营与管理概述 第一节 房地产和房地产业概述 第二节 房地产开发经营与管理概述 第三节 房地产投资概述 第四节 房地产开发过程 第一节 房地产和房地产业 一、房地产 （一）房地产的基本概念 　　房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三者的结合体。 不动产：土地及其定着物。定着物包括建筑物、构筑物等。 Real estate 　　　 （二）房地产的分类： 1.按开发程度分类： （1）土地：房地产的一种特殊形态，是房地产范畴中最主要的组成部分。 依土地所处的状态不同，城市土地又分为：具有开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的土地（生地）。 （2）在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。 （3）建成后的物业：指已建成投入使用的建筑物及其附属设备与设施和相关场地。 2.按用途划分： 　居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。 　商业物业（收益性物业或投资性物业） 　　包括商务办公楼、写字楼、旅馆、商店等 　工业物业：包括厂房、仓库等 　特殊物业：通过政府特殊许可，在市场上交易较少的长期投资。包括政府办公楼、学校教堂、寺庙、墓地等。 （三）房地产的特性 二、房地产业 （一）概念 （二）特点 　　1.房地产业投资大、周期长、效益高 　　2.房产、地产交易的不可分割性 　　3.房地产业的产品保值性、增值性和地域性 　　4.房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 第二节 房地产开发经营与管理 一、房地产开发经营 （一）概念 　　1、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。 2、房地产经营 　　广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动 　　狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为 　　3、房地产开发经营 　　对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动。　　 二、房地产管理 （一）概念 　　1、含义： 　　房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。 2、目的 　　为实现经营与管理目标对上述经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织管理工作。其重点是房地产产业管理和物业管理。 1、房地产产业管理 　（1）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理 　（2）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理 　（3）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理 　（4）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理 　（5）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理 2、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。具体内容见第九章 3、房地产企业管理？ 　　1、房地产投资的概念 　　房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 　　包括房地产开发投资和房地产置业投资。 　*房地产开发投资：从事商品房和土地开发经营活动的投资。 （1）商品房建设投资：房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。 （2）土地开发投资:房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。 2、房地产投资的物业类型： 投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 流动性较差 具有保值增值性 受政府政策影响较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 投资具有相互影响性 三、房地产投资的形式 　　1、房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形