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某项目考察案例总结 从2012年3月9日接触某县政府开始，我公司人员对某县项目考察两次，于4月9日公司决策否定投资项目，历时1个月，现将经验教训总结如下，以对公司内控决策流程的持续改善有所借鉴。 一、整个工作过程 1、双方人员接触，提出投资项目 3月9日某县委书记一行来公司考察，提出招商的项目，包括保障房、道路修改、生态农业、医药四项。 2、第一次考察洽谈，初步了解项目情况 3月14日-16日，公司考察调研小组5人到某县考察洽谈，参观了某制药公司、保障房、某农业公司，并听取某县各项目负责人介绍，初步洽谈，收集项目资料。 3、公司内部开会研讨 3月20日，召开总监级以上会议，听取考察项目情况汇报，并展开讨论，最后确定继续对保障房、**路项目进行跟踪、调研。 4、第二次详细调研 3月29日-31日，公司考察调研小组4人再次到某县调研，落实项目所涉地块、房地产市场情况，提交调研报告。 5、公司决策 4月9日，公司领导听取调研汇报后，否定保障房和**路项目，同时向县政府回复公司的意见。 6、决策结果回复 4月11日，以公司名义复函给县政府，并寄出原件。 7、内控流程总结 总结本次项目考察、决策全过程，作为项目决策、流程改善的借鉴。 二、重要阶段所做的工作 1、第一次考察洽谈，初步了解项目情况 1）双方各自介绍情况，并参观一些项目。 2）我们在县城看到的景象：县城近几年拆迁、建设力度大，道路宽阔，多为新修，中间大片空地，新建商品房、安置房很多，从整修规划和道路看不象个小县城，象个新兴的城市。 3）县里介绍的情况：区位优势、人口数量（全县48万、县城18万）、产业重点（物流、机械装备、生态农业）、城市规划、拆迁安置作法、保障房情况等。 4）与负责项目的县长等人深入洽谈，了解保障房项目的情况、回报、建设期、回购保证等。 5）对方提供一些资料供我们测算。 6）项目基本资料见后（附件1：某项目考察情况汇报PPT） 2、公司内部开会研讨 经分析造价、资金流、效益后，向总监级以上领导汇报、研讨，大家从不同角度对各个项目提出一些意见：（附件2：某县项目考察工作沟通会议纪要）（可以将这些意见与第二次调研情况对比看，看哪些意见第二次证明正确，哪些意见是第二次否定了第一次。） 1）保障房项目 a、保障房建设是增加经济规模总量的好途径； b、可以打造一个与施工队、政府和其他合作方沟通的平台； c、项目的核心是融资方式和如何运作的问题，政府愿意作融资担保； d、对县政府方提出的35%左右的利润怀疑，我方计算利润应该不超过20%； e、利润较低，能否贷款融资需要求证； f、用1.5万平米的保障房区商业面积作为还款； g、先启动多层住宅，不要做高层，要求修改图纸后再动工。 2）**路项目 a、计算利润应有25%； b、要求政府先将土地证办好，给公司作为抵押物去融资； c、要实地考察整条道路的状况，项目划分成几个路段，速战速决，不能拖工期，才有可能吸引资金； d、补偿的6000亩地，如果是要拿来赚钱，预期效果不高。项目目的：⑴ 把公司经济规模总量做起来；⑵ 能不能利用最核心的工程贷到款，做好融资； e、项目拆迁费用由政府承担，卖地时上缴15万/亩给政府，预计40万/亩的成本，如果资金可以运转起来，可以先把1000亩或2000亩的土地拍卖，只要能确保资金去运转顺利，后面的土地肯定很值钱。 f、必须面对市场，市场有需求，我们才做这个项目和开发房地产。 3）某中心项目 a、计算利润应有25%； b、利润最高、周期短，但融资平台不可行； c、项目一定要在封顶前先跟政府谈好价格，政府能支付多少，我们才进行后续工作，要随时明确政府后期是否有能力支付余下工程款，要随时把握主动权，才有谈判的空间。 d、不能变成公司带自有资金去建房，尽量运用政府财政资金和银行贷款。 4）万亩农业用地项目 a、土地流转价格高，不可行。 会议总结下一步工作： 1）**项目的付款方式要再进一步谈判，站住主动优势； 2）**路项目要明确一开始可以给我们办理多少亩土地证； 3）保障房项目还要进一步与政府谈判，一定要把商场用地拿下，才有利润空间； 4）继续做好市场调查； 5）在付款期提前、回报率提高方面继续谈一下。 3、第二次详细调研（见附件3） 第二次赴某调研，重点进行房产开发市场、土地调查，踏勘施工和补偿土地现场，再次就公司会议关注内容与对方项目负责人沟通。调查主要情况： 1）商品房市场 a、县城开工楼盘6-8个，售价3200-3700元/m2，滁州市靠近某区域价格约4500元/m2，综合考虑楼盘品质、教育、医疗、区位等因素，滁州市民到县城购房人数有限； b、县城商品房开发量大，安置房大量建设，市场饱和，加上前期出让大量土地随时会开发，销售冷清，未来不容乐观。如区位、品质都具优势的楼盘“丽阳兰庭”自2