天府新城写字楼当道-中原地产研究中心.PDF

您 ·我做到 四川中原市场研究中心/2011/01/20 府新城写字楼“当道” 前言：2006 年以来，天府新城众多商业金融用地的成功出让预示着写字楼将成为区域主导的物业形态。 在沉睡数 之后，南延线多个项目终于进入实质性开发阶段。至2010 ，大量的写字楼项目喷涌而出， 市场呈现出迅猛发展的势头。 一．写字楼“统治” 府新城 1. 天府新城升温 2004 年城南被定位为成都的 “城市副中心”， 2008 年，政府提出建设 “天府新城”的规划，明确要 将天府新城建设为成都的科技商务中心 金融中心 商业中心、会议展览中心、文化休闲中心以及政 务服务中心。在政府向南发展的城市规划格局指引下，一座充满现代气息的新城呼之欲出，天府新城 房地产市场也由此迅速升温。 2. 未来的“写字楼之城” 天府新城以绕城高速为界，被划分为站南及大源两个组团。按照政府规划，未来将新增建筑面积6500 万㎡，其中的办公 科研 金融 商业 3450 万㎡，占整体的 53% ，其余为住宅及配套设施。不难发 现，写字楼将成为区域主导的物业形态，并以绝对的数量及规模 “统治”天府新城。未来的天府新城 更是一座 “写字楼之城”。 图1： 府新城功能布局图 图片来源：成都市高新区政府网站 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路6 号财富中心C 座27 层 电话 传真1 您 ·我做到 四川中原市场研究中心/2011/01/20 3. 写字楼类型多样化 天府新城写字楼主要分为三种类型，即科技研发基地及市政办公大楼，企业自用总部大楼，普通商业 开发写字楼。这三类写字楼共同满足区域内不同类型的办公需 ，市场上销售的主要以普通商业开发 写字楼为主。但是也有部分科研基地及企业自用写字楼也走商业开发路线进入销售市场。按照目前已 知项目统计，目前三类写字楼的规模接近 1000 万㎡，其中，普通开发写字楼体量约500 万㎡，接近 一半的比重。 表1： 府形成不同类型写字楼特点分析 类型 特点 规模 入驻企业 典型项目 科技研发基 政府出资或政府牵头 180 万㎡ 全球大型软件企 软件园1-3 期，天府VILLA GE ， 地及市政办 引入，作为相关企业 业 世界500 强 孵化园，天府新谷 公 的研发基地 企业 企业自用总 企业自建办公楼作为 280 万㎡ 大型企事业单 西南设计研究院 广电中心 部大楼 集团总部办公大楼使 位，能源、通信 成达大厦、三峡大厦 成都海 用 银行 证券 保 关 成都银行总部大厦 险企业 普通商业开 通过土地市场招拍挂 500 万㎡ 普通企业 新希望国际 蜀都中心 中航 发写字楼 获得土地然后进行普 城市广场 茂业中心等 通的商业开发以获取 利润 数据来源：中原地产数据库 二. 商业用地出让殆尽，商务格局基本确定 1. 站南先行，大源紧随 2004 ，城南副中心规划出台后，土地开始涌入市场，并且基本以商业金融用地为主。2006-2008 站南组团率先发力，热点地块备受追逐，土地市场日渐升温。2008 ，大源组团开始成为瞩目的焦点。 保利等地块的成功出让将土地市场热度 向新的高点，至2010 年，两大组团核心区域的商业用地基本 被各大房企收纳囊中。 2. 价格平稳，低廉为主 尽管南延线近几年的开发热度不断升温，住宅用地价格一再飙升，但是对于商业金融用地，土地出让 价格保持平稳，近几 基本无明显变化。价格基本集中在200-400 万/亩，平均楼面地价不足千元，与 同区域二类住宅用地形成较大的反