[管理学]中级财务会计 第7章.pptVIP

现状分析 1,570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家上市公司， 占1,570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本 计量模式。仅18家上市公司（占有此类业务公司数的2.86%）采用公 允价值对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产公允价值计量 产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净 利润的2.61%，占1,570家上市公司净利润的0.23%。 根据上述18家公司披露的年报，投资性房地产公允价值计量的方 法主要有房地产评估价格（10家上市公司）、第三方调查报告（2家 上市公司）、与拟购买方初步商定的谈判价下限（1家上市公司）及 参考同类同条件房地产的市场价格（2家上市公司）等。这些公允价 值的运用尚需进一步研究。另有3家上市公司未披露投资性房地产公 允价值的具体确定方法。 ----摘自财政部会计司《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告 》 案例分析 公司简介： 昆明百货大楼（集团）股份有限公司1992年由昆明百货大楼改组设立。 1993年向社会公开发行股票3000万股，并在深圳证券交易所挂牌交易， 1995年完成增资配股。公司注册资本为13,440万元。 主营业务是商业零售、房地产，同时涉及旅游业。 涉及的投资性房地产项目 新纪元广场地下附一层－地上附五层间的65个商铺 百大金地商业中心(百大新天地)地下二层至地上九层的27个商铺 昆明走廊的118间商铺 百大国际花园幼儿园 公司对其解释： 董事会认为：采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有助于提高会计信息的相关性,保全企业资产和反映企业的真实收益，有利于投资者更全面地了解公司真实财务状况及经营成果，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。 公司目前投资性房地产项目主要位于城市核心区，主要为成熟商业区的商业物业，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。 基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。 2007年所有者权益变动表 3、转换日： 投资性房地产开始自用 转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 投资性房地产转换为存货 转换日为租赁期届满、企业董事会或权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租 转换日应当为租赁期开始日。 自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值 转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1、成本模式下的转换 原则：按账面成本把有关对应科目一一对转 （1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 借：固定资产”或“无形资产”（按其账面余额） 投资性房地产累计折旧（摊销）（按已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备（原已计提减值准备） 贷：投资性房地产 “累计折旧”或“累计摊销” “固定资产减值准备”或“无形资产减值准备” [例7] 2007年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2007年7月31日，账面价值为37 650 000 元，其中，原价50 000 000元，累计已提折旧12 350 000元。 甲企业2007年8月1日的账务处理如下： 借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000 贷：投资性房地产——X X 厂房 50 000 000 累计折旧 12 350 000 （2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产 应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。 [例8]甲企业是从事房地产开