物业管理的风险及规避方式PPT.pptVIP

物业管理的风险及规避方式 课程内容 一、小区安全风险的类型 二、物业风险规避方式 一、小区安全风险的类型 1、治安安全风险 2、消防安全风险 3、交通安全风险 4、设施设备的安全风险 5、环保安全风险 6、意外事故安全风险 1、治安安全风险 物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。虽然《物业管理条例》第四十七规定:物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，但我们物业服务人员在管理服务过程中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。 2、消防安全风险 消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消防安全管理主要存在以下问题。 一是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度 二是消防实施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题 三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防通道是普遍的问题。 四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不会检查小区消防设施。 3、交通安全风险 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物业服务企业所面临的交通安全风险有以下几点: 一是小区交通出行安全管理风险 二是小区车辆停放秩序管理风险 三是小区车内的停放安全管理风险 5、环保安全风险 环保安全风险就是小区的环境污染安全风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子，人口也随着增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。小区的环境污染主要有以下几类： 一是垃圾污染，是住宅小区最主要的环境污染源。 二是空气污染。 三是噪音污染。 6、意外事故安全风险 意外事故是意想不到或预计不到的事情，往往发生前被人们忽视的问题，因自然、外力等因素造成的安全隐患。如大风挂落雨阳棚、盆景致人损害：老鼠、猫等动物窜入小区配电房引起配电设备的损坏等。造成意外事故的发生往往是我们服务人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏忽。这样的意外事故发生所造成的经济损失也是相当大的。 如一个小区配电房内窜进了一只猫，引起供电变压器短路烧坏了。由于这是物业公司的工作失职，更换变压器的费用应有物业公司承担，这样的安全风险给物业公司带来了沉重的经济负担。 二、物业风险规避方式 1、建立物业安全四张网 2、建立完善的制度 3、购买物业管理责任险 4、合同约定规避风险 1、建立物业安全四张网 第一张网是建立一支训练有素的秩序维护队伍。 第二张网是全体物业管理人员。 第三张网是全体业主。 第四张网是科技手段网。 2、建立完善的制度 制度建设的重要性已被越来越多的企业所认识，企业的发展壮大与成功都离不开一套系统、科学、严密、规范的内部管理制度。物业公司防范安全管理风险的基本立足点，也应是建立严格的各项工作管理、考核与评价制度，做到管理工作有章可循，无遗漏、无缺陷、无失误。制度得到全面落实，是减少安全风险的重要保障。 制度建设一定要注重推行和检查评估环节，进行重点的落实、推进，并不定期地对执行情况进行检查、纠正、提醒员工违反制度的行为，按照谁主管，谁负责”的原则落实安全防范管理责任和逐级岗位责任。完善的制度可以带动员工的工作热情，明确其责任，约束其行为。 3、购买物业管理责任风险 随着今年来物业服务行业的不断反展，在物业服务过程中出现与业主之间的法律纠纷也与日俱增：管理疏忽与失误“是作为判断物业管理企业是否承担法律责任的依据，但再优秀的物业服务公司也很难避免工作中的疏忽和失误。对业主造成人身安全和财产损害，将使物业公司产生很大的经济赔偿风险。 如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢？我想对于大多数物业公司来说，转嫁风险的最佳选择便是投保，购买物业管理责任险，如在服务过程中工作人员因疏忽和失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公司承担物业服务公司的经济赔偿责任。 4、合同约定规避风险 在物业纠纷中，认定物业公司是否存在”管理疏忽与失误“的法律依据是《物业管理条例》第三十六条规定的:物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。“因此要规避风险，在与业主签订物业服务合同时尽量避免使用结果意义的用词，如”保障人身财产安全“之类的词语，应用”每小时巡逻一次“、”及时到现场处理“等行为词语。在实际工作中做不到或做不好的服务不要在合同和其它资料中体现和承诺，不然以后发生人身、财产损害后会成为