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物业管理知识讲座;商业物业;第一部分 物业和物业管理;一、物业的概念 1.广义的概念： 广义的“物业”与“房地产”、“不动产”具有相同的含义，只是在不同的地或场合，习惯使用不同的概念。但归纳起来主要有以下几个方面的区别： （1）称谓领域不同 （2）适用范围不同 （3）概念外延不同 2.狭义的概念： 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 理解房地产的重点是它的“投资属性”，而理解物业的概念可以认为物业具有的“使用属性”。 ;二、物业种类 1.根据使用性质的差别，将物业进行分类： （1）居住物业 （2）办公物业 （3）商业物业 （4）工业物业 （5）其他用途物业 2.按产权划分： 3.按经营性质划分： 物业从经营性角度可分为收益性物业和非收益性物业两种。 ;三、物业管理的基本概念 1.物业管理的定义： 管理的基本概念 ???业管理定义： 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （1）物业管理关系的主体：业主和物业管理企业。 （2）物业管理关系产生的依据：物业服务合同。 （3）物业管理的基本内容： ;四、现代物业管理具有的性质： 1.物业管理组织专业化 专业性包含三层含义： 一是指有专门的组织机构 二是指有专业的人员配备 三是指有专门的管理工具和设备 2.物业管理过程经营化 经营是物业管理的属性 3.物业管理是一种服务 物业管理的对象是物，服务的对象是人，强调“寓管理于服务之中” ;五、房地产开发与物业管理 1.房地产开发是一种建设行为；而物业管理强调的是对业主提供的服务以及对房屋、设备、设施的管理。 2.物业管理是房地产开发的最后一步，也可以看作是房地产开发的延续和完善。 物业管理作为房地产开发的一个重要分支，是房地产投资、开发、经营的自然延续和完善，也是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。 3.物业管理与传统房地产管理的联系与区别;第二部分 商业地产与物业管理;一、商业地产的概念和业态 商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。 商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆（旅游地产）、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。;二、商业物业管理 1.商业物业管理的含义： 商业物业管理内容与普通小区物业管理既存在共性,又 有其特殊性。 2.商业物业管理模式 一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务； 二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理。 注意：商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务，还要完成带有一定经营性质的商业管理工作。 ;3.物业管理在商业地产中的重要作用 经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。 如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区发展。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。 ;4.商业物业管理的核心要求 （1）保障商业地产物业范围内的人员、设施、物品安全 要管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，任务十分艰巨，安全是确保各项工作顺利开展的重中之重。 （2）提供稳定、及时、周到、有效服务 必须牢固树立“全心全意为客户服务”的宗旨，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。千方百计提升服务水平，保证商场优美的工作环境，为前来购物的顾客提供一个舒适的购物环境。 ;三、商业地产物业管理内容 1.营销性物业管理 （1）市场推广 （2）选配承租客商 （3）确定合理的租金 ;2.日常性的物业管理 （1）安全保卫管理 管理内容及案例介绍 （2）消防管理 管理内容及案例介绍 （3）车辆管理 管理内容及案例介绍 （4）环境保洁与绿化管理 管理内容及案例介绍 （5）房屋及附属设备设施管理 管理内容及案例介绍 ;第三部分 物业管理中的法律法规;一、法的概念、特征和本质 1.法的定义 法是由国家制定、认可并依靠国家强制力保证实施的，以权利好义务为调整机制，以人的行为及行为关系为调整对象