楼盘调研强排分析产品定位模版2.pptVIP

A 地块产品意向 类独栋 户型参考 A 地块产品意向 类独栋 户型参考 A 地块产品意向 类独栋 户型参考 A 地块产品意向 类独栋 户型参考 A 地块产品意向 联排别墅 户型参考 A 地块产品意向 联排别墅 户型参考 A 地块产品意向 联排别墅 户型参考 * A地块产品定位研究 SWOT分析 产品发展建议 户型配比建议 开发强度计算 用地价值分析 产品类型布局 已建成案例 B 地块规划总平面图 B 地块 B地块指标 B地块经济技术指标： C 地块规划总平面图 C地块 C 地块指标 C地块经济技术指标： SWOT分析 －优势 W －劣势 S Strength（优势） 项目紧临城市主要交通干道（龙城大道、龙江路、飞龙西路），交通畅达性较高； 项目位于城市飞龙居住区板块西端； 项目自身配套齐全，62万平方米雄踞区域体量之首，打造低密度城市生活； 绿地集团实体品牌支撑，一、二期项目开发为项目三期开发提供良好保障； 整体体量大、品种类众多，联排、高层，满足不同客户需求； 项目南、西两侧临景观河道，区域独立，不受周边未开发项目的干扰； 项目东北侧有50米的城市绿化隔离带，减少高架道路噪声影响。 Weakness（劣势） 虽然交通便捷，但本期项目东北侧是大型立交接口，噪音景观受到一定影响； 项目西侧有城市河道，东北受立交影响，内部出入只能使用新福路单向南行。 SWOT分析 －机会 T －威胁 O Opportunity（机会） 2010年常州市场上多家外来大型房地产公司项目开始销售，将整体抬高房价； 2010年钟楼区大力投资区域服务业和制造业，受益于产业发展，区域房产市场刚性需求增加； 项目一期、二期已成功开发，销售良好，本期产品丰富了项目整体产品线，可灵活适应市场的产品需求； B区物业交付，带动项目整体成熟。 大型房地产企业刚刚陆续进入常州，以往市场产品品质不高，产品类型较少。 Threat （威胁） 2010年上半年国家调控政策力度加大，本期产品面向市场需要一段周期，未来市场预期不明确； 区域竞争项目供应量较大，瓜分客源，为项目成功销售带来威胁； 二期项目暂时没有面市，缺少一定的市场反馈信息。 产品发展建议 业态依据 政策层面：2010年常州市继续调整住房结构供应，加大中小户型普通商品房建设，累计到2012年本项目交付时将建成30万平方米 的廉（公）租房。 市场层面：联排别墅类产品得到中高档客户认可；针对整个常州市场，随着中小户型的大量上市，联排类产品成了“稀缺品”， 供不应求。 竞品层面：从区域竞品的产品结构分析，2009年上市销售和在建的多是（小）高层公寓。 客户层面：作为常州市中心商务科技园区，区域吸引了追求舒适居住理念的中高层商务人士，对于高端物业有着强烈的需求。 建 议:以中高档住宅产品为支撑，开发联排、洋房、高层类综合社区 户型配比建议 A 地块产品定位研究 配比依据 1、政策层面：为了应对2006年“国十五”条中涉及的70/90政策，也为项目提高日后销售风险，建议考虑部分比例的可分可合 户型。 2、市场层面：根据“常州新建商品房信息公示”平台提供的12月住宅销售统计，中心城区已售住宅347400m2，成交套数3070套， 即成交套均面积113 m2/套；可售住宅1815600m2，，16927套，即套均107 m2。可见2010年中心城区可售住宅的 单套面积以小户型为主。 3、竞品层面：从区域竞品在售项目剩余的房源分析，同类产品的小户型依然受到追捧，去化相对较快，如果不同面积的产品区位 无优势、附加值无差异，使用功能无增加，去化就会相对慢。 4、客户层面：区域内缺少为高端客户度身定制的住宅区域产品。 结论:中小户型仍然是高层公寓的主力户型；针对目前市场需求，排屋及花园洋房180 m2－220m2为主力户型,配以300m2舒适型类独栋。 户型配比建议 A 地块产品定位研究 配比建议 建议A地块高层公寓户型配比： 面积控制区间 比例 产品类型 产品特点 主卧 次卧1 次卧2 书房 客厅 餐厅 主卫 次卫 厨房 阳台 空中花园 （赠送） 80-90㎡ 20% 2房2厅1卫 ● ● ● ● ● ● ● 90-100㎡ 15% 2+1房2厅1卫 ● ● ● ● ● ● ● ● 100-120㎡ 25% 小3房2厅1卫 ● ● ● ● ● ● ● ● 120-140㎡ 25% 3房2厅2卫 ● ● ● ● ● ● ● ● ● 140-160㎡ 15% 4