5.21云南九龙晟景项目发展战略和对策.docVIP

云南九龙晟景项目发展战略和对策大纲 根据九龙晟景项目现有经济，自然，社会，文化，和项目周边地区开发现状，初步认为，随着国内各个旅游区的开发，旅游小城镇的建设，及旅游地产的兴起，传统的拿地方式已被政府所熟悉，寻求旅游地产同政府“加快城镇化进程”的政策相结合，并把风景名胜区资源化移民，有效保护风景名胜区的资源和生态环境，同时结合社会主义新农村建设，促进当地经济，社会与环境的全面，协调和可持续发展等政府政策相结合，制定详尽的产业化发展目标和旅游结合地产开发的策划方案等，才能得到政府的政策支持和认可。也能为项目的持续发展带来后续政策支持和土地资源。 一：土地获取的第一途径是在项目区域内进行重点城镇和新农村建设：九龙晟景项目发展是社会主义新农村建设的具体实践，项目必须符合“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求。可以通过，小城镇建设和新农村建设，争取省市县各级部门支持，获取相应土地指标。项目必须完善城镇体系建设，综合承载能力提高，依托当地的文化与特色资源，解决当地农民的居住问题，提升农民房屋的资产价值，改善农村的基础设施条件，只有使农民和集体组织有现实的收益，提高了农民的生活质量，有利于农民就地就近转移就业和增收致富，此类城镇化建设和新农村建设地产项目才能得到属地村民的支持和参与，为项目的发展提供有利的条件。对属区内的村民宅基地进行整理开发，集中居住。向政府申请新农村建设周转用地，用于建设村民回迁房，置换出宅基地交纳土地出让金变性为建设用地，即作到了改善村民的居住条件，又得到了项目所需要的建设用地。此操作方式需结合当地政府的土地政策和新农村建设政策。 二：土地获得的第二途径是建设发展特色旅游区，旅游地产的重点是建设用地的获取，通过旅游区的建设只能申请旅游区的服务配套建设用地，一般为40-50年的产权，土地性质只能用于项目的旅游设施配套建设和产权酒店的开发，不具备住宅建设用地条件。 通过政府对旅游区开发的政策获取配套建设用地，但用地规模为按比例获得。项目除去开发旅游酒店等配套设施外，可用旅游建设用地适当开发部分产权式酒店或分时渡假低密度住宅。 项目必须将旅游和地产开发有机的结合，为项目的开发企业带来好的现金流，单纯发展旅游产业，投资大，回报周期慢，对企业的现金持有要求高和财务成本加大，旅游区内的地产项目是旅游区能持续开发的动力源，一般政府也深知其道理，但开发企业只单纯的做地产开发项目，对当地的区域发展和财税的支持度就小，政府的热情就降低。综合性的区域发展规划才是政府喜欢的开发模式，所以旅游开发区中的地产开发需结合当地的产业政策和新农村改造，将持续性的旅游产业开发等几大要素协调结合，才是旅游项目开发的关键要素。 在旅游区的规划设计方面，一定也结合当地的自然特色，尽量利用当地原生态的文化符号和文化特色，尽量作到设计风格的独特，避免项目设计的雷同和同质化，才是项目具有好的吸引力和销售业绩。 抓住旅游开发区的关键战略，把旅游区和新农村改造相结合，带动周围地区脱贫致副，实现全面小康社会的目标，同时又利于调整旅游区内的产业结构，安置当地农民就业，减轻对生态环境的压力，是旅游开发的最重点。 三：土地获得的第二途径是建立产业集群小镇；结合当地的产业发展，为当地村民制定适合的产业发展规划，废除掠夺性的开发模式，因地制宜开展绿色有机农业、林业、养殖、蔬菜种植等新农业模式，是其成为区域经济发展的增长极，相对独立的小区域经济中心，探寻风景区与周围小城镇的自然，经济，社会文化的结合点，使旅游区开发探索适宜的区域发展模式，促进旅游区同当地景区生态，经济，社会各方面协调持续发展，这样既使当地农民对旅游项目产生认同感，亦帮政府解决了农村的发展问题，使项目具备了政府支持的必要条件。 四：土地获得的第四途径是特色生态林业发展，按相关政策获取配套设施建设用地 五：综上所述，我们应该根据以上四个方面，制定专项策划报告及规划，规划包括，九龙晟景生态旅游小城镇发展规划，第二部九龙晟景生态旅游发展规划，三，制定九龙晟景文化产业发展规划，第四，九龙晟景生态林业示范规划，制定以上规划后，邀请各行业专家组进行审定，上报发改委，农业部，林业部，住建部，国家旅游局。通过国家主管部门申请土地开发指标。 （因对当地的区域环境，产业特点，地理地貌等现实条件没有深入了解，现有战略的制定只是浅层认识，具体产业规划制定待对项目的全面了解后，再行策划）。 2012-5-18 附件（一） 云南省昆明九龙晟景项目前期阶段推进方案 一、项目开发预备阶段方案 1、拟定项目发起单位（由项目发起单位同当地县政府向（省、市政策研究部门）拟定项目报告，向省市政府进行项目申报； 2、研究省重点项目发展方向，确定重点项目投资规模，确定开发项目开发规模，要因地制宜进行长、中、短期产业