183-北京市物业服务第三方评估监理做法.docVIP

北京市物业服务第三方评估监理做法 值得学习借鉴 淮安市物业管理中心副主任 徐俊华 物业服务质量、物业服务费标准、物业承接查验是小区业主比较关注敏感的地方，问题相对集中，处理难度较大，且易引发群体行为。而北京市通过实行第三方物业服务评估监理，客观公正地评估物业服务行为，对化解上述矛盾，规范物业服务活动，促进建立质价相符的物业服务市场很有意义，其做法值得学习借鉴。 一、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》亮点之处 （一）第三方机构受委托对物业服务质量等四种情况可独立评估监理。《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》中明确鼓励业主、业主大会、物业服务企业和建设单位或有关部门将物业服务质量、物业费标准、物业共用部位和共用设施设备管理状况和物业项目交接查验等委托第三方物业服务专业机构评估。在业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，可以先委托第三方物业评估机构依据小区实际现状和业主需求，提供物业服务质量、物业服务费参考标准。业主和物业服务企业等相关利害关系人就物业服务费用发生争议时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行评估。 （二）第三方物业服务评估监理由市场需求调节。承接物业服务评估活动时，物业服务评估监理机构应当与委托人签订书面评估监理委托合同，按照“谁委托谁付费”原则，以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额和评估监理的服务内容。属于建设单位向全体业主移交物业项目的，由建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，评估费用由建设单位承担。 （三）第三方机构参与物业承接查验等做到有据可依。《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》明确规定在建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验；物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目交接查验标准》及其他相关规定，对业主共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告，并在物业管理区域内予以公示。 (四)设立第三方物业服务评估监理机构市场准入条件。?该办法明确规定物业服务评估监理机构应当具备独立法人资格，注册资本100万元以上，有固定的办公场所和业务所需设施、设备和办公条件；具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人等。具备条件的经房产行政主管部门备案后才能从事物业服务评估监理业务。同时房产行政主管部门建立物业服务评估监理专家库，物业服务评估监理机构从专家库中聘请专家，主管部门加强专家动态管理，限制以个人名义从事物业服务评估行为。?? 二、引入第三方物业服务评估监理是行业发展的必然要求 近期，住建部房地产市场监管司司长沈建忠同志在纪念物业管理三十周年发表的文章中对北京市物业服务第三方评估监理创新做法给予充分肯定，表示将列入住建部物业管理工作重点，进行推广。而我市物业服务质量、服务费及承接查验等深层次矛盾越来越多，已迫切需要引入物业服务行为评估监理的第三方。 （一）引入第三方物业服务评估监理有利于政府部门调处矛盾纠纷。目前物业服务质量、服务费价格、承接查验等过程中矛盾纷繁复杂、面广量大，主管部门由于人手少，特别是技术力量不足，很难作出让双方都信服的评判，往往处于两难之间。如果上述行为由当事方委托第三方评估，则评估结果有利于让业主与物管、业主与开发建设单位、物管与开发建设单位信服，在此基础上也有利于主管部门进行协调处理。 （二）引入第三方物业服务评估监理有利于弥补物业管理专业技术人才不足的问题。物业管理是一项综合性系统工程，需要具备卫生、园林、机电设备、工程技术、财务等专业技术，一般物管企业工程、价格、财务、设备等专业人才相对溃乏，技术业务不精通，第三方机构可帮助物管企业、业主委员会评估小区的物业服务质量，测算价格，供业主委员会选聘物管企业，帮助物管企业提出持续改进的措施，提高物业服务水平，提升公司形象。这样，物业服务专业技术工作交给第三方评估，既方便业委会选择小区服务质量标准、收费标准，弥补物管企业人才不足，也为政府协调处理此类问题时提供科学决策的依据，增强政府部门处理问题的公信力。 （三）引入第三方物业服务评估监理有利于客观公正地评估、化解业主、物管、开发三者之间的矛盾。物业管理服务质量、物业服务费标准涉及保洁、绿化、共用设施设备维修养护、秩序管理、车辆管理等，每一项的业务性、专业性都比较强。如保洁人员配置、保洁人员工资、公共场地保洁次数和范围、保洁标准、垃圾清运等，一般凭借专业知识才能精细计算，才能作出科学评判。因此物管市场需要这样的专业机构进行物业服务评估，由业主、物管、开发等三方依据评估报告自行确定责任，协商解决。 （四）引入第三方评估监理机构可以超前化解物业承接查验矛盾。目前，物业承接查验制度刚刚实施，尚不健全，在建设单位和业主委托的物业服务企业承接