第03章房地产价格和价值.pptVIP

第一节 房地产价格的概念 第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格 第四节 房地产价格的形态 * 六、原始价值、帐面价值和市场价值 (一)原始价值 原始价值又称原值、原价、历史成本，是指一项资产在当初取得时的实际成本，是资产的入帐价值。 (二)帐面价值 账面价值也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已提折旧后的余额。 (三)市场价值 市场价值是指一项资产现时在市场上实际所值的价格，或者是该资产在市场上最有可能成交的价格。 原始价值始终不变，账面价值随时间的流逝而减少，市场价值随时间的流逝而波动。 // * 七、市场调节价、政府指导价和政府定价 (一)市场调节价 市场调节价是由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。该类房地产的估价结果应由市场供求决定。 (二)政府指导价 政府指导价是由政府价格主管部门或其他有关部门，按定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度的价格。该类房地产的估价结果不得超过规定的幅度。 (三)政府定价 政府定价是由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。该类房地产的估价结果应以政府定价为准。// * 八、基准地价、标定定价和房屋重置价格 (一)基准地价 是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时期的平均价格。 (二)标定地价 在基准地价基础上，考虑土地使用年限、大小、形状、容积率、区位等因素评估出的具体某一宗地块在某一时期的建设用地使用权价格。 (三)房屋重置价格 是指不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋在某一基准日期开发建设所发生的必要支出及应当获得的利润。 // * 杭州市区土地级别图 * 九、土地价格、土地单价与楼面地价 (一)土地价格 土地价格简称为地价，是指一块无建筑物的空地的总价格，可分为生地价格、毛地价格和熟地价格。 (二)土地单价 土地单价是指单位土地面积的土地价格。 土地总价格 土地面积 单位地价＝ * (三)楼面地价 楼面地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价又称单位建筑面积地价。 土地总价格 总建筑面积 楼面地价＝ 楼面地价、土地单价和容积率之间的关系： 土地单价 容积率 楼面地价＝ 例：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别为1000元/m2、800元/m2、500元/m2，容积率分别为6、4、2，其他条件完全相同，则明智的买者应购买( )。 A.甲； B.乙； C.丙； D.无法确定。 * 解答：楼面地价比单位地价更能反映土地价格水平的高低，由于甲的楼面地价最低，因此明智的购买者应该购买甲地块。// * 十、实际价格与名义价格 (一)实际价格 在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 (二)名义价格 在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 实际价格与名义价格存在差异的主要原因在于资金具有时间价值。 // 例：某住宅建筑面积100m2，单价5000元/m2，分期付款，成交时支付10万元，半年后支付10万元，余款一年后付清，假设折现率为10％，试计算该住宅的名义价格和实际价格。 * 解答： (1)名义价格：单价5000元/m2，总价50万。 (2)实际价格： 实际总价＝10＋10÷(1＋10％)0.5＋30÷(1＋10％)1＝46.81(万元) 实际单价＝4680.74/m2 // * 十一、现房价格与期房价格 (一)现房价格 以现状房地产为交易标的的价格。 (二)期房价格 以目前尚未建成而在将来建成的房地产为交易标的的价格(即预售价格)。 通常期房价格要低于现房价格，其关系如下： 期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿 // 例：某期房尚有1年才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，该类房屋出租的年末净收益为330元/m2，假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的1％，试计算该期房目前的价格。 * 解答： 期房价格＝现房价格－预计从期房到现房期间现房出租净收益的折现值－风险补偿 =3300－330÷(1＋10％)-3300×1％ =2967元/m2 //// * 房地产估价 第三章 房地产价格和价值 * 第一节 房地产价格的概念 第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格 第四节 房地产价值和价格的种类 * 一、房地产