第十四章 租赁合同 合同法 教学课件.pptVIP

第十四章 租赁合同 第一节 租赁合同概述 一、概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。 二、租赁合同具有以下特征： 1、租赁合同是转让财产使用权的合同 租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。这是买卖合同与租赁合同的根本区别。 由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权，该权利属物权化的债权，因而承租人并不享有对租赁物的处分权，这是租赁合同区别于消费借贷合同的重要一点。 2、租赁合同为有偿合同 租赁合同中，出租人所负担的交付租赁物供承租人使用、收益的义务与承租人所负担的交付租金的义务互为对价，因此，租赁合同为有偿合同。在这点上，租赁合同与借用合同有所不同。 借用合同中，尽管在出借人负担交付借用物供借用人使用、收益义务的同时，借用人也要负担按期返还借用物的义务，但双方当事人所负担的义务不具有对价性，所以借用合同为双务无偿合同。 3、租赁合同为诺成合同 租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立，所以租赁合同为诺成合同。 4、租赁合同具有临时性 租赁合同具有临时性的特征，不适用于财产的永久性使用。 我国《合同法》第214条规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 三、租赁合同的分类 1、动产租赁与不动产租赁 以租赁合同的标的物为标准，可将租赁合同分为动产租赁合同和不动产租赁合同。 以动产为标的物的租赁合同，为动产租赁合同；以不动产为标的物的租赁合同为不动产租赁合同。 动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等； 不动产租赁在我国主要指房屋租赁，另外土地使用权租赁、承包经营权租赁、宅基地使用权租赁等也视为不动产租赁。 这种区分的意义在于，法律一般对不动产租赁有特殊的要求，如进行登记等。 我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同……并向房产管理部门登记备案。” 应注意的是，登记备案既非合同的成立要件，也非合同的生效要件。而动产租赁一般没有这些要求。 2、定期租赁与不定期租赁 以租赁合同是否有固定期限为标准，可将租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。 定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁。 不定期租赁合同的产生有三种情形： 第一，当事人在租赁合同中未约定租赁期限； 第二，当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同； 第三，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时终止合同。 就租赁合同而言，不定期的租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式； 租赁期限不满6个月的定期租赁合同也为不要式合同，但租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。 未采用书面形式，双方当事人对租赁期限有争议的，视为不定期租赁合同。 第二节 租赁合同双方当事人的主要义务 一、出租人的义务 1、交付租赁物并保证承租人正常使用、收益的义务 由于租赁合同为诺成性合同，无须将标的物的交付作为合同的成立要件，因此交付租赁物是出租人于租赁合同成立后的一项债务。 出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。 如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任。 双方当事人在订立合同时，承租人已知道租赁物存在瑕疵的，其后不得解除合同，如果租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，仍然可以随时解除合同。 出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用、收益。 如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人，承租人未及时通知出租人，就因此给自己造成的损失，无权要求出租人承担责任，如给出租人造成损失的，还应对出租人承担赔偿损失的责任。 2、维修租赁物的义务 除法律另有规定或合同另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。 出租人的该项义务实际上是出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延伸。 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期间内维修。 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 出租人因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 承