《易创地产苏州金门国际商业广场招商、销售策划推广方案》(62页).pptVIP

类比项目参考表（三） 中翔小商品市场 三区1021号 金林建 50平方 166元/ ㎡/月 日用百货 金宇日用百货批发 三区 杨九成 30平方 222元/ ㎡/月 　 创旭企业 三区2313 　 13平方 326元/ ㎡/月 化妆品 　 三区2022 张美美 20平方 133元/ ㎡/月 饰品 美美饰品 三区2008 　 18平方 148元/ ㎡/月 玩具 　 三区3620 吕老板 30平方 69元/ ㎡/月 服装 莱依罗尔 2、市场租金情况 * 市场名称 楼层 开业初期原始月租金 现行月租金 （使用面积） 备注 中翔 一楼 45-80 160--300 三区05年开业，前期租一年送3个月，财产险补贴50%，统一办理营业执照，并补贴50%，前三年每周开通前往义乌、杭州、上海和常熟的免费班车 二楼 30-40 100--150 三楼 20-30 40-90 钱万里 沿街 —— 200--500 95年开业，市场较老，原始政策不详。 内铺 —— 100--200 二楼 —— 50--80 德合 主通道 60-100 150--260 03年开业，租一年送三个月，租三年送一年。 内铺 40-60 80--150 二楼 45-50 80--100 中新城 一楼 —— 75--190 95年开业，原始政策不详 二楼 —— 50--150 南门 一楼 —— 50--100 90年，原始政策不详。 二楼 —— 40--60 成熟市场 2、市场租金情况 * 未成熟市场 市场名称 楼层 开业初期原始月租金 现行月租金 （使用面积） 备注 长江路农副产品批发市场 一楼 菜市场 —— 5月初试营业，计划8月中旬正式营业 二楼 —— 49--63 三楼 —— 25--49 四楼 未招商 —— 凤凰生活广场 一楼 —— 100--130 五月初开业，第一年租金免3个月，物业管理费免半年，合约三年一签，三年内不涨价。 二楼 —— 70--90 新德合市场 一楼 —— 155--180 2月份开业，目前由于租金过高，空置率较高。 二楼 —— 110--140 三楼 —— 80--105 四楼 —— 75--100 五楼 —— 40--50 2、市场租金情况 * 根据同类市场分成熟市场和未成熟市场分析： 成熟市场：钱万里、德合、中翔、中心城、南门，这几个市场最少都是已经营五年，其中钱万里有十多年时间，其经营户是几个同类市场中经营实力最强的，而且有很大部分是做批发生意，其市场的租金价格也是几个市场最高。 未成熟市场：新钱万里、新德合、水产品批发市场、礼品城，凤凰生活广场，这几家市场现也正在招商当中。其中新德合、凤凰生活广场、水产品批发市场经营状况差，新钱万里、礼品城还处于观望中！ 3、市场分析 * 项目一二楼委托租赁商家租金回报率分析： 本案的商铺的公摊在40%左右，如按实际面积的租金计算一楼均价会在195元/㎡月，这和中翔等已成熟市场现有价格差不多，这显然前期回报是偏高的！ 1）、一二楼委托租赁商铺投资回报率统计表 楼层 委托租赁面积（㎡） 第一年回报总金额（元/年） 第二年回报总金额（元/年） 第三年回报总金额（元/年） 年回报率平均租金（元/㎡.月）建筑面积 第一年 （11%） 第二年 （12%） 第三年 （13%） 一楼 4720.46 6623560 7225702 7827844 116.93 127.56 138.19 二楼 5050.16 4951782 5402055 5852327 81.71 89.14 96.57 总和 9770.6212627757＼ ＼ ＼ 3、市场分析 2）、苏州市场回报 现市场上总体回报在8%。如印象城、长江一号、金枫国际等商业项目都为8%的租金回报。 * 定位策略 本项目规模较大，铺位近2000多间，商城在实际运营时将会有一个比较长的启动期，要吸引租户进驻本商城，并且能与商城共同度过启动初期的艰难时期。建议本商城以免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营状态。如果按照标准投资回报率租金水平进行实际招租的话，市场、商家势必不接受，会对招商工作不利，确定实际招商租金水平从以下四个方面考虑。第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。第二条：租金偏高，即使可以招满并开业，但是商场很难长久兴旺，因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做，这无异于“杀鸡取卵”。（新德合案例）第三条：初始租金低一点，等商场做旺后，再上涨，经营者也较容易接受。 第四条：如果租金定的高，苏州现有成熟商场租金持平，甚至还高于他们，那么，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招