《无锡玉泉街商业项目市场定位提案》88页.pptVIP

- 本资料来自 - - 本资料来自 - 盛岸板块概况 北塘区“十二五”规划中指出要实现北塘区的转型升级、创新发展。目前盛岸路板块正大力推进改善城市功能的工程，首次提出“锡西新城”的概念，致力于将盛岸板块提升为高端化功能聚居地、商务区及综合体聚集地。 正在建设中的百乐时代广场、港龙商业国际广场、万健商业广场、恒达中环国际四大综合体纷纷扎堆盛岸板块，并且已经火热的建设起来。计划用2到3年打造城西商贸中心综合体功能聚集区，进一步完善西门户地区的居民生活配套设施。 北塘盛岸路板块拥有30万人口，随着锡城西拓，户籍人口，外来人口，辐射人口，流动人口，大量人口逐渐导入，消费力急剧攀升，将迅速形成50万人的新城。 目前盛岸路板块仍然处于前期开拓阶段，只有那些“嗅觉敏锐”的开发商才能成为筑城的先行者 ，随着周边商品住房以及保障性住房的投入使用，逐渐证明盛岸板块的升值潜力及地块价值。 盛岸路板块商业 - 本资料来自 - 市场交易|商业 表：2011年商业市场与去年同期各类指标变化表 供应量最高月份出现在 12月份，成交量最高月份出现在 4月份，和商业市场红红火火 的高供应量相比，2011 年商业市场的成交显得乏力，月均只有 6.3万㎡低于去年月均7万㎡水平。 商业供求关系分析 上半年供求比波动幅度大，下半年波动平稳 2011年上半年商业市场供求比波动较大，其中 1月份和 4月份由于供应量较少，处于严重的供不应求状态，供求比一度高达 1:3.22，在下半年供应量稳定后成交不力，供求比一 直平稳低位运行。 指标 2010年 2011年 同比增长（%） 供求比 1:1.01 1:0.44 -56.31% 供应量（万 m2） 83.04 171.03 105.96% 成交量（万 m2） 83.86 75.46 -10.02% 成交价格（元/m2） 11875 13158 10.80% 成交总额（亿元） 99.58 99.29 -0.29% - 本资料来自 - 市场交易|商业 图：2011年无锡商业供应量走势 2011 年无锡商业市场供应总量为 171.03 万㎡，环比 2010 年的 83.04 万㎡增加105.96%，整体供应水平大大提高； 2011年无锡商业市场供应一直较为平稳，月均供应 14.25万㎡， 1、2月份商业项目还 处于蓄力期间，随后住宅限购后，商业市场开始活跃，新商业项目陆续入市，但直到最后一 个月才出现供应爆发，也是抢得年底最后一波成交窗口。 商业供应量分析 整体供应平稳，最后一月供应发力 - 本资料来自 - 市场交易|商业 图：2011年无锡商业成交量走势 2011 年无锡商业市场的成交总量为 75.46 万㎡，同比 2010 年 83.86 万㎡的成交量减 少 10.02%，成交热度环比明显下降。 2011年无锡可售商铺的成交走势呈现低稳的走势，与高供应相比，整体成交水平较低， 纵观无锡商业项目发展态势，目前商业项目主要集中于新城区综合体项目以及远专业市场， 还未真正遇上后期经营的难题，租金以及投资回报水平难以保证，不少商业项目遇到经营问 题让投资者望而却步，影响了商业的成交；另外住宅市场频受政策打压，目前众多房企热衷 于商业地产的开发，甚至出现过热的现象，进一步增加商业项目的投资风险，也考验开发商、 小业主与经营户之间的利益纽带关系。 商业成交量分析 月均 6.3万㎡，整体成交水平低位 - 本资料来自 - 市场交易|商业 图：2011年无锡商业成交均价走势 2011年无锡商业成交均价 13158元/㎡，环比 2010年的 11875元/㎡上涨了 10.80%， 整体商业价值有所提高。 2011 年无锡商业市场均价经历两次上涨周期， 1-6 月份是第一次上涨周期，上涨主要 主要动力来源于一批新项目的上市长江一号、红豆人民路九号的上市以及老项目金太湖国际 城商铺加推热销影响推动；第二次上涨周期是从 8月份开始到 12月份结束，同样是受到高 价新项目开盘销售的推动，最具代表的项目有华东家艺中心、深港国际、金科世界城等项目。 商业成交均价分析 经历两次涨价区间，总体保持上涨 - 本资料来自 - 市场交易|商业 表：2011年无锡市商业成交面积 TOP10 惠山区和新区项目表现突出，各有 4个项目上榜，滨湖区和北塘区各有 1个项目上榜， 崇安区、南长区和锡山区无项目上榜。其中前三项目均来源于新区，且均在梅村一带，那里 集中了许多大型专业市场，主要得益于其区域交通优势，今年销量第一的新世界纺织城在前 期开业经营是遇到较大的经营困难，后来项目重新定位，多