《新阳明苏州地产新联康2014年平江怡景项目报告PPT》(106页).pptVIP

项目情况分析 3 4 5 10 9 8 二期未售楼栋中： ? ? u??最优级楼栋——4#、9# u??次优级楼栋——3#、8# u??最次级楼栋——5#、10# ? ? * 推盘考虑要点 ?一、紧抓市场机会点； 二、促进已推楼栋顺利去化； 三、利于项目价格的逐步提升； 四、以实现溢价为第?一目标。 以?一期顶端价格入市，分批少量多频次加推，逐步提升项目市场价，实现利润最大化 * 二期推案计划 2014.04 推盘时间 2012.12 2013.03 2013.05 2013.08 2013.11 100套 100套 66套 3# 8# 4# 总户数 102套 102套 推出楼栋 10# 5# 67套 9# 预计销售周期：18个月； 阶段推案面积： 2012年度1.05万方，2013年度4.18万方，2014年度0.86万方 4 5 10 3 9 8 * 面积 户型 户数（套数） 已售（套数） 存量（套数） 库存面积（㎡） 90㎡ 2-2-1 224 157 67 6030 122㎡ 3-2-2 64 27 37 4514 132-137㎡ 3-2-2 61 34 27 3564 100-105㎡ 非标 7 1 6 615 合计 356 219 137 14723 ?一期库存情况 ?一期库存40%为二房户型，三房户型约60%左右，二房去化优势较明显 * ?一、二期整体定价： 利润为主，少量加推，逐步拉升，保持较稳定的销售节秦，增加提价空间。 二、产品差异定价策略： 刚需产品客户对价格敏感 ，定价相对较低，差价小，改善性客户对总价不敏感 ，定价相对较高，差价大。 三、开盘前价格策略： 1、开盘前通过多次返场，逐步释放优惠的模式制定开盘优惠，增加客户粘着度。 2、通过模糊报价——分段式报价——精准报价，锁定客户意向度及逐步拉升客户心理价格。 四、开盘后价格策略： 开盘后提高表价，增加谈判空间、SP活动特惠空间、老带新活动优惠，网络团 购特价等空间。 价格制定策略 * 10 推盘楼栋建议 2012.12月加推10#入市均价13200元/平米，总销1.38亿 ??目标销售周期：3个月 ??目标去化体量：1.44万方 ??二房预计去化：0.95万方（约占存量的80%） ??三房预计去化：0.49万方（约占存量的40%） 以10#的价格带动6#、7#的销售 * 推盘楼栋建议 2013.3月加推5#，入市均价13600元/平米，总销1.43亿 5 ??目标销售周期：2个月 ??目标去化体量：1.49万方 ??二房预计去化：0.79万方（约占存量的95%） ??三房预计去化：0.7万方（约占存量的60%） 期间竞品总价段约150-210万，本案则以两房为主 * 3 推盘楼栋建议 2013.5月加推3# ,入市均价14200元/ 平米，总销1.69亿 万科平江地块基础推广启动，带动改善房源成交 ??目标销售周期：3个月 ??目标去化体量：1.46万方 ??二房预计去化：0.33万方（约占存量的95%） ??三房预计去化：1.13万方（约占存量的85%） * 8 推盘楼栋建议2013.8月加推8# ,入市均价14700元/ 平米，总销1.75亿 ??目标销售周期：3个月 ??目标去化体量：1.14万方 ??二房预计去化：0.29万方（约占存量的95%） ??三房预计去化：0.85万方（约占存量的80%） 万科地块蓄客期，推出新房源抢占客户资源 * 4 万科首次开盘，价格有?一定优势， 推出景观楼栋4#，平衡与竞品的价差 推盘楼栋建议 2013.11月加推4# ,入市均价15500元/ 平米，总销1.17亿 ??目标销售周期：5个月 ??目标去化体量：0.76万方 ??二房预计去化：0.29万方（约占存量的95%） ??三房预计去化：0.47万方（约占存量的70%） * 推盘楼栋建议 9 2014.4月加推9# ,入市均价16500元/ 平米，总销1.42亿 本案即将交付，推出楼王位置，提升价格，实现利润 ??目标销售周期：5个月 ??目标去化体量：1.06万方 ??二房预计去化：0.03万方（约占存量的100%） ??三房以上预计去化：1.03万方（约占存量的100%） * 二期销售目标 ü??二期预计均价：14500元/平米 ü??二期预计总销： 8.86亿元 ü??2013年目标总销面积：5.5万方 ü??2013年目标总销金额：7.6亿 * Part4 企划篇 * 尊重这片土地上曾经发生和将要发生的历史,“ “ 地产开发首先是要敬畏脚下的每?一片土地, 尊重这座城市的人类