2011年南京·建发西善桥项目竞标报告.pptVIP

展 示 策 略 外围包装树立影响力 售楼处展示奥体门户居住区、 升级居住理念、建发品牌 城界：利用主场围板、道旗、灯箱等户外广告发布打造本项目2公里的主场领地； 奥体门户居住区：区域模型充分展示项目区域的发展趋势 升级居住理念：多媒体影片全方位展示设城市生活的居住理念 示范区突出景观、品质住区的生活 建发品牌展：一条彰显企业开发实力实力的品牌发展之路 1、展示舒适户型，升级居住生活品质，展现项目舒适度 2、体现滨河园林生活，展现城市功能生活方式 园林、售楼处前广场展示 品质居住氛围 售楼处前广场包装展示，体现出未来商业街区醇熟生活氛围 展示策略： 以小见大，以点带面；体验展示系统——全方位的品质生活体验 超高形象墙 划地为界，我即中心 在工地外围树立形象围墙，利用项目紧邻的交通主干道，冲击性展示项目；在关键位置设置精神堡垒、超高形象墙，与外围环境进行明显区隔。 夜间灯柱 展示策略之城界 精神堡垒 8月到位 调性演绎 方案二 调性演绎 方案三 价值重塑 实战决胜 推售价格 解决策略—— 实战决胜 之 客群精准锁定 客户定位 他们是谁? 他们在哪里? * 客户置业特征： A 客户描述 原居住情况 （户型/面积） 置业情况 （户型/面积） 置业特征 30-50岁左右 西善桥、油坊桥周边的原住民、动迁户；梅钢集团中高层员工；雨花经济开发区 目前居住在企业宿舍或者条件较差的小产权房小区内 希望提升居住品质，改善居住条件 50-90 ㎡左右两房或三房 居住面积或房间数量已不能满足现有家庭需求 2、3房：90－135㎡ 承受总价：100-160万 关注配套（学区、与生活相关设施）、社区环境、产品功能及房均面积 区域内首置首改客户——关注配套/注重产品 客户置业驱动因素：改善居住条件，提升品质 客户类别 * 客户置业特征： B 客户描述 原居住情况 （户型/面积） 置业情况 （户型/面积） 置业特征 25-35岁 雨花产业园高级白领 不愿意离开主城范围 首付能力有限，但每月收入较高且稳定 置业范围重点选择江宁 、板桥 非一生之宅，关注区域价值提升 租住 2房：90㎡以下 承受总价：100-160万 关注与主城及工作地点的交通和距离、注重未来增值及转手空间、关注总价 雨花软件园客户——关注总价/注重产品 客户置业驱动因素：地段及交通导向、增值空间 客户类别 * 客户置业特征： C 客户描述 原居住情况 （户型/面积） 置业情况 （户型/面积） 置业特征 25-25岁左右 首次置业，用作婚房 主城总价过高，被迫外溢 注重与主城之间的交通便利性 租房 大学或单位宿舍 和父母住一块 首选90㎡以下，2房或1房 承受总价：100万左右 依赖公共交通、关注配套、关注价格 市区外溢首置型客户——关注总价/交通 客户置业驱动因素： “纯价格”导向到 “多元”导向 客户类别 核心客户 重要客户 次要客户 3、争取客户（15%）—— 外溢客户、进城客户 目标客户身份：主城外溢客户、西善桥以南地区进城客户（安徽等外埠城市人口）； 购房需求：很强，在意配套、看中未来升值潜力，非常关注总价 需求产品：90-100、120- 140㎡ 目标客户身份：雨花产业园客群 购房需求：首置 需求产品：80 —100㎡ 2、重要客户（35%）—— 雨花产业园外溢客群 1、核心客户（50%）—— 项目周边客群 目标客户身份：梅钢、周边板桥老城、西善桥原居民、动迁户等 购房需求：关注品质、配套成熟度，注重性价比 需求产品：90、100-120平米首置、首改产品 客户定位 本项目一期的核心客群是项目周边区域，注重品质改善的自住型客群，重点突破方向在于本项目的开发品质、醇熟配套及区域前景。 客户定位 他们是谁? 他们在哪里? 本项目 油坊桥 梅矿生活区 板桥老城 客户来源 目标客户较为集中的村镇、小区、单位如下图所示，后期可针对此类区域集中拓展 产业园 梅钢生活区 板桥滨江带 乡镇村落 铁心桥 实战决胜 之 高效渠道  渠道策略 根据不同客群生活、工作特点，实行精准渗透式营销，渠道为王，效率制胜 定向推介+接驳地铁巡展 微博+专场活动+电话营销 微博+户外+网络+地铁媒体 满天星计划+社区巡展 意见领袖+饭局营销 顺藤摸瓜+种子客户+团购 - 梅钢、绿洲等周边大企业 雨花、油坊产业园客户 目标客户 周边动迁户，原住民 周边学校、公务员 建发品牌客户 市区外溢客户 label ACTION1 品牌活动+微博 产业园人口 综合市场私营业主 地缘居民 建发品牌客户 市区外溢客户 周边学校公务员 周边动迁原住民 梅钢、绿洲等大企业 油坊、雨花产业园 品牌形象建设启动，增强业主自豪感 系列客户维系活动启动