2011年常州泰富邹区项目营销策划报告.pptVIP

报告框架 邹区镇市场调研 城西版块市场调研 竞争对手市场调研 商品房市场调研 客户调研分析 邹区镇简介 邹区镇位于常州市西大门，312 国道、340、239 省道穿境而过，沪宁高速公路、常州机场、常州港都近在咫尺。 全镇拥有17个行政村和4个居委会，行政区域面积66.2平方公里，镇区建成面积1.8平方公里。全镇总户数18608户，常住人口5.6万余人，镇建成区人口3833人，外来人口3.2万人。 全镇以灯具生产、新材料、电子、旅游用品为主导产业。邹区灯具全国闻名，荣膺“中国灯具城”称号，是全国灯具产业集群基地之一。全国第二大农副产品批发市场凌家塘市场也聚集邹区。 邹区经济 邹区镇经济实力雄厚，增长迅速，2010年GDP排名武进16镇前5位 邹区镇规划 规划四大区域，中心以居住、商业区布置，聚焦效应突出，中心幼儿园、中心公园、星级酒店等配套不断完善和充实。 灯具城 工业区 凌家塘农副产品批发市场 中部居住区、商业区 2011年是“十二五”开局之年，邹区镇将完成东方大道、卜青路等道路的改造，完成泰村13万平方米安置房建设并交付使用，完成邹新花园B区二期17万平方米安置房及活动中心的建设，“万顷良田工程”项目开工建设，建成邹区中心幼儿园并投入使用，加快邹区中心公园的设计建设；开工建设邹区星级大酒店；实施鹤溪河水环境综合整治工程等十项社会事业和基本建设工程。 钟楼新城（邹区辐射区）整体规划 以青枫公园为中心，覆盖3.5平方公里核心区；以龙江路高架两侧为主，建设商贸经济中心轴。 “三纵六横”新格局，三纵即玉龙路、茶花路、龙江路，六横即星港路、梧桐路、棕榈路、怀德南路、清潭西路、中吴大道。 钟楼新城将构建新一轮发展优势,形成“一轴一心六区”新格局，钟楼新城发展进入快车道，聚焦效应增强，邹区发展将有所惠及，但被钟楼新城边缘现象也将有所呈现。 “六区”，玉龙路科技街、棕榈路金融街、梧桐路商贸街、青枫公园中央商务区、西林市场物流集聚区、现代化教育示范区。 商品房市场竞争关系 1青枫国际 2景瑞英郡 3凯尔枫尚 4青枫壹号 5景瑞曦城 6万水美兰城 7宝龙城市广场 8梧桐苑北侧地块 9金廷地块 10元顺地块 11保利地块 12龙湖龙誉城 13五星洪桩机械厂地块 14新城香悦半岛 邹区紧邻钟楼新城，两者之间从属关系明显，邹区房地产的发展依托于钟楼新城，可以说两地的商品房市场既相互联系又有所制约。 商品房市场（邹区市场）——项目分布 邹区现今在售商品房项目少，仅金洲花城有一定比例在售房源，竞争相对宽松。 商品房市场（邹区市场）——供求关系 邹区在售商品房项目尾房销售为主，存量房不足，区域开发环境良好，中高档项目年均去化相对较快，未来312国道南侧地块将成为区域供应一大主力。 邹区商品房项目仅两个，目前仅金洲花城有一定的存量房（100多套），区域开发环境较为优越； 从在售项目的年均去化情况来看，中高档项目金洲花城的去化速度较一般商品房项目水岸馨苑快，区域人群对生活品质的追求有更高的取向，中高档产品更受市场欢迎； 312国道南侧地块总建45万㎡，其中将建设不少于10万㎡的灯具市场，其余35万㎡的体量在区域楼盘供应中将成为一大主力。 商品房市场（邹区市场）——价格走势 邹区项目发展潜力大，价格拉升较快，近年来价格涨幅均在30%以上； 金洲花城2008年12月开盘时价格仅3000元/㎡，伴随着09、10年火热的商品房市场，价格迅速拉升，年均涨幅37%； 水岸馨苑项目其整体档次低于金洲花城，但开盘一年，涨幅也达到了33%。 邹区商品房项目价格年均涨幅均在30%以上，中高档项目价格拉升更为突出。 竞争个案分析——金洲花城 总建面积：16.74万㎡ 容积率：1.8 项目位置：会灵路以南、振中路以北、岳津河以东 开发商：常州市联新房地产开发有限公司 物业公司：常州百联物业服务有限公司 物业费：普通住宅0.5元/㎡*月 别墅1.6元/㎡*月 建筑类型：高层，小高层，别墅 建筑风格：西班牙 目前价格：高层5800元/㎡ 别墅11000元/㎡ 首开时间：2008年12月 交付时间：2011年5月 总体规划：40套别墅（4套联排，其余双拼16栋11F小高层，4栋16F高层，一栋1000平的会所） 竞争个案分析——金洲花城（必威体育精装版供销情况） 整体供销情况 户型供销情况 户型 面积段（㎡） 推案套数 推案占比 去化套数 存量套数 去化率 2-2-1 90-93 201 70.77% 147 54 73.13% 3-3-2 128 53 18.66% 18 35 33.96% 顶层复式 200 30 10.56% 12 18 40.00% 小计 —— 284 100.00% 177 107 62.