2011年8月青岛崂山彭家庄项目整体定位及开发理念.pptVIP

世联地产 · 华北区域顾问业务;CONTENTS项目本体天生丽;【区位】项目位于青岛市崂山区沙;【资源属性I】项目临近市南、崂;北侧地块北依老寨顶余脉，南侧地;【资源属性III】项目周边休闲;52341李宅路【地块指标】项;具备城市和自然资源 ;CONTENTS项目本体风险控;项目在短期和长期的目标略有差异;【目标分析】按照目前市场水平，;CONTENTS项目本体项目本;青岛东部沿海区域经济中心，快速;科技城由青岛高科园、张村河居住;规划目标：在满足风景资源保护和;市南一线沿海可开发土地的减少，;而汇聚了城市、山水、低密度的优;CONTENTS市场宏观格局根;【规律I 】海资源是支撑顶级物;【规律II 】市场高端主流产品;【规律Ⅲ 】总价在700-10;【竞争格局】依托“城市尺度”价;CONTENTS 面向城市;在青岛高端客户中，30%约为大;按照总价区间，可把目前青岛的高;潜在财富阶层——行业分布较广，;对城市配套的成熟度要求较高，同;目前有向崂山城区周边延伸的趋势;入门财富阶层——可分为本地年轻;年轻财富人群——偏好一线海资源;成熟财富人群——对海不再敏感，;中层财富阶层是市场的主力，以小;高层组团别墅组团该类客户希望在;其次，低密度的产品形式和自然生;高层领导数量少金融贸易、地产高;拥有多次置业经历，海资源不再是;目前市场在售及潜在项目中，城市;顶级财富阶层多为贸易、地产等大;该类客户数量较少、置业区域较分;该类客户生活低调，更喜欢回归自;客户小结I客户类别总价区间客户;客户小结II——围绕客户回归生;他们35-50岁他们是大型企业;他们正在……他们，未必生在青岛;他们……静可入闹可出的随心所欲;CONTENTS 差异化核;【竞争格局】根据站位明确未来的;作为青岛城市新兴的高端居住板块;【四姜一湾项目】多家企业联合开;南姜一线海景山资源本案【青建南;【青建南姜项目】但依然采用传统;【鲁商午山项目】旧改项目，通过;【恩马项目】小规模项目，本体无;【恩马项目】以平层官邸+空中别;【青建辽阳东路项目】与本项目一;【青建辽阳东路项目】初步规划以;【竞争小结】借势标杆项目对崂山;【竞争策略II】精准对位客户对;龙湖艳澜海岸处于红岛板块，是龙;项目通过城市规划利好和别墅产品;机会I——区域认知：相比崂山，;机会II——核心竞争力：龙湖更;【竞争小结 】——强化城市属性;市南板块的主要项目均以高层产品;CONTENTS竞争分析整体定;青岛塞拉维主义 ;塞拉维（C‘est la vi;城市居中，巅峰之上，尺度从容与;回归生命本质的奢。适巅峰之上，;整体定位青岛塞拉维主义典范社区;项目发展战略高端低密度生态社区;核心客户重要客户补充客户客户定;产品定位——物业选型（技术指标;产品定位——物业选型（方案筛选;产品定位——物业类型及产品面积;产品定位——各物业类型配比物业;CONTENTS整体定位规划理;`规划理念——莲蓬莲蓬规划理念;`规划建议I——组团布局各物业;`规划建议II——组团间形成分;`规划建议III——组团、邻里;产品价值体系坡地园林景观水系贯;低密度高端社区意向——产品形象;低密度高端社区意向——产品细节;坡地资源生态化——坡地别墅利用;坡地资源生态化九曲花街森林溪境;九曲花街﹐美国官方正式名称为伦;森林溪境起着别墅区内景观定向，;流水飞瀑充分利用地势的高差，形;花溪庭院利用溪流和花，打造浪漫;塞拉维主义的原质生活——四大会;艺术会所——建立豪宅艺术格调标;商务会所——奢华??尚的交际场A;运动会所——运动就在家门口Ar;静修会所——人生的修为平台Ar;52341李宅路东侧紧靠彭家庄;物业规划布局——地块现状：南侧;地块评价将整个地块分为五个部分;物业规划布局原则规划布局原则低;物业规划布局建议高层产品：沿地;规划分期原则启动期造势原则：项;规划分期建议启动期地块通达性及;CONTENTS统一前提下的差;CONTENTS整体定位规划理;位置——选择李宅路北侧地块，交;风格统一——回迁区与商品区采用;品质差异——立面打造上通过建材;亮点打造Ⅰ——社区景观原则一：;亮点打造Ⅱ——社区公共空间在景;亮点打造Ⅲ——社区配套在李宅路;棋道——运筹帷幄之中艺术、运动